「實價登錄2.0」真的能更即時的反應市場真實房價嗎？Money101比較平台表示，消費者唯有睜大雙眼搞懂眉角，才能讓房價「實價登錄」發揮居住正義的效果。
眉角一：贈裝潢、併家電價登錄？避開「買菜送蔥」物件避險
建商大方送出裝潢、家電，千萬別開心過頭，有時是黃鼠狼給雞拜年，不安好心眼！
舉例來說，在房市低迷的當下，原本一坪50萬的物件，在近日行情明明已經跌到40萬的市況下，不少建商會以送出裝潢、家電為由，讓房價維持原價，並以50萬為登錄價，但，這些贈品是否有一坪10萬的價值？這些附贈品，建商多半是以低價取得，或是大批購入，價值大都遠不如建商宣稱的這麼誇張，這類「買菜送蔥」的建案，都是中看不中用，如果可以，避開這類物件，也不至於被建商坑騙，讓房價繼續撐在實價高點。
眉角二：「合併車位」計價登錄？探聽車位價格後扣除回算
至於有的建商會「合併車位坪數」，是希望營造房屋單價被大幅拉低的假象。這個道理很簡單，車位價格往往比房價低，直接將總價除以總坪數，單價將低於行情，舉例來說，實價登錄網站公告單價每坪65萬元，但扣除車位後重新拆算，每坪售價82萬元，差了17萬元！因此，把停車位價格扣除，獨立計算房價，是解讀「實價登錄」數字的基本功。
把停車位價格扣除，獨立計算房價，是解讀「實價登錄」數字的基本功！
建議大家，一定要善用實價登錄功能，以子之矛，攻子之盾，透過單獨查詢「區域車位價格」的功能，查出該區位的車位行情，也可以向房仲或是管理員，直接打聽車位價格後，把總價含車位的價格，扣除車位價格，再除以建物坪數，算出真正房屋單價。
眉角三：選擇性參考「登錄價」 莫信最高價、最近價
首先，參考「實價登錄」的同棟價格，絕對不要參考「最近成交價」，或是「最高價」，因為買房子這檔事很主觀，有人遇上喜歡的物件，再貴也肯買，碰上這種實價參考值，真的是欲哭無淚，建議大家，最好列出一、兩年內的交易起落，找出一個比較能夠被接受的中間值。
此外，萬一同棟物件，近期沒有任何實價交易紀錄，可以透過跟附近物件的成交金額交叉比較，但比對必須有相當邏輯，舉例來說，如果你想買的是25年的中古屋，就千萬別跟附近的5年新成屋比價，兩個物件的條件不同，價錢還是有落差；如果老屋的出價，跟中古屋的價格差不多，屋主就是存心魚目混珠，千萬別被實價登錄表面的資訊矇蔽了！
眉角四：格局變更、特殊交易 失去實價參考價值
「實價登錄」會剔除前後5%最高、最低價的資料，但購屋者還是要特別注意是否被註記「特殊交易物件」，根據內政部規範，特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣，或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等十三種情況，如有註記且價格異常，就跳過不參考，以免產生誤判。
此外，如果原本是三房格局，裝潢打通變兩房，交易紀錄上會顯示為兩房，但房間數變少，房價也會跟著打折，建議購買這類物件實，先詢問房仲或前屋主，才能掌握房屋現況，免得買貴了後悔，更影響購屋者出價失準，影響日後轉賣權益。
本文獲授權轉載自MONEY101金融比較平台
責任編輯/周岐原
