民眾若透過仲介購買中古屋，其重要注意的眉角不少，其中依據規定看房時仲介須提供給買方《不動產說明書》裡面必須包含謄本、地籍圖、稅費試算及房屋現況確認書等，其中該注意的細節可不少，像是在2020年5月以後就規定，現況確認書須註明是否有中繼水箱、基地台，每一項購屋人可要張大眼睛看個清楚。
通常當屋主將房屋委售給某一仲介後，仲介會開始著手製作《不動產說明書》，製作完成後會由屋主再次確認並且簽名承認該份文件，再來就提供給買方在看屋時確認，同樣也會經過簽名確認，若雙方合意價格談妥後準備正式簽約，《不動產說明書》會夾進合約中，視為買賣契約書之一部分，且具由實質法律效益。
1.謄本=建物戶口名簿 重要資訊都在這
而在《不動產說明書》之中，第一重要的就是俗稱建物「戶口名簿」的謄本，仲介會在屋主的委託下協助調出資料最完整的第一類謄本，這時買方最好注意以下四大重點，包括建物坐落及面積(主建物、附屬建物、共用部分)、確認他項權利部中是否有設定地上權、確認所有權人是否為屋主、有無限制或預告登記等
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，謄本中建物登記面積都是以「平方公尺」標示，跟一般民眾認知的「坪」單位不同，一般有經驗的房仲會先換算(1平方公尺=0.3025坪)，不過各家仲介的計算方式略有不同，建議民眾可以主動詢問如何計算。
再來就是謄本中的他項權利部也很重要，民眾也要確認建物產權，是否有被限制登記、設定地上權、信託登記等，若建物有遭限制登記，須於過戶前排除，方能移轉；設定地上權若無法塗銷，除影響日後移轉外，同樣貸款成數恐受限。
2.地籍圖+建物標示圖 才知房子蓋在哪裡
再來說明書裡有幾個圖面也是很重要，像是須附上地籍圖，建物測量成果圖等，一般在地籍圖中可以看到該建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計劃道路狀況等，但要特別留意房子是否建在工業用地上，或是道路用地或是公共設施用地上。
徐佳馨解釋，老舊透天產品若日後有重建需求，若遇到土地使用分區為道路用地或公設用地、綠地等，就有可能會影響將來開發的可能性與使用度，若之後遭徵收，有可能補償金較住宅用地還要來得少。
另外，不少中古屋都會有增建的狀況，雖然一般仲介都會主動告知，但買方其實也可以比對當初取得使照時，最一開始建管單位的建物測量成果圖，了解哪些為增建區塊，並且也要做好增建或是二工都有可能被拆除的心理準備。
3.稅費、手續費都要明載
除了買賣價金以外，很多買方也很在意就是後續稅費、手續費等支出，也會記錄在說明書中，像是水電、管理費及地價、房屋等持有稅等，通常都會交屋日去做切分負擔點。
舉例來說，房子在9/15過戶，即使繳稅義務人是賣方，但地政士會以9/15交屋日以後買方持有的天數，按比例計算買方應該負擔的地價稅並墊付，讓賣方去付當年度的地價稅。
不過各類稅費則是有明確的規範，像是土增稅是由屋主負擔，買方則是印花稅、契稅、登記規費等，以上費用一般專業仲介會先行試算，讓買賣雙方先有基本概念。
4.現況確認書 漏水、凶宅、中繼水箱都要揭露
買中古屋因公設比低，很多人覺得室內坪數相對實在，但中古屋況難測，因此在《不動產說明書》中要看得最仔細的就是現況確認書，重點內容包括漏水、海砂屋、輻射屋、建築有無裂痕、增違建、是否屬凶宅、有無中繼水箱、基地台等情況。
其中凶宅是不動產買賣交易中常見糾紛之一，政理法律事務所李志正律師指出，通常《不動產說明書》中也應記載建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形，但有些屋主會以前一手屋主未告知為由，而未註記為凶宅，因此引發法律糾紛。
不過徐佳馨也坦言，有時候一些房屋實在太過老舊，或是轉手多次、新聞知名度不夠，可能連屋主都不知道有沒有死過人，所以房仲業者也不算是故意刻意隱瞞。
再來就是同樣可能會影響房價的險惡設施，也規定須在說明書中揭露，因此仲介有義務告知買家標的周邊半徑300公尺範圍內是否嫌惡設施，例如地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社等設施，建議購屋人買房前多花點時間了解小環境，避免以後糾紛。
為加強保障購屋人權益內政部也規定，今年5/1起，規定房仲必須揭露中繼幫浦機械室及水箱所在樓層，也就代表同棟大樓住戶都有權利知道其所設置之樓層，並確定本棟建物樓頂平台有無依法設置行動電話基地台設施。若有違反將處3~30萬元以下罰鍰。
交屋後才發現漏水 現況交屋不等於免責
雖然說現況證明書須寫清楚漏水部分，但很多時候是買家在交屋之後，才發現房屋早被漏水侵蝕殘破不堪，因此狀告法院，但不少賣方賣房子時，以主張買賣契約書中已註明「現況交屋」為由，因此不必擔保任何責任。
但李志正律師表示，在實務經驗上，如果賣方想免負瑕疵擔保，應先告知該瑕疵之明確位置，除非買方充分了解了，並同意即使房子有壁癌、漏水現象也要交屋，才可以真的免責，但若是交屋後才出現的漏水可無法免責。
此外，根據《民法》354條，售屋者必須負起瑕疵擔保責任，買賣雙方的契約不能凌駕於民法位階之上，因此就算是契約上有加註現況交屋等字眼，只要能夠蒐證證明交屋前「一秒」該漏水瑕疵就已經存在，且賣方未告知買方，買方也未同意其瑕疵交屋，只要買方在交屋後5年內發現瑕疵，並在半年內通知屋主，就可依法提起訴訟，請屋主擔起瑕疵擔保責任，爭取自身權利。
Tips:
很多第一次買房的民眾因為對《不動產說明書》內容不夠熟諳，若遇上不肖房仲，就容易被唬得霧煞煞，最後吃了大悶虧，提醒民眾，《不動產說明書》被視為買賣契約書之一部分，可在糾紛發生時保障民眾權力，除了不用繳回之外，內文也不得記載「內容僅供參考」。
此外，因為有很多不肖仲介會以「不動產委託銷售標的現況說明書」、「不動產委託承購標的現況說明書」、「要約書標的現況說明書」或「建物現況確認書」等名稱混淆民眾視聽，因此內政部也規定必須正名為《不動產說明書》。
再來，也有不少仲介也會以房屋日後看漲或有賺頭來賣屋，但如果將房價有上漲空間、或預測房價上漲等超越本身價值之事寫在《不動產說明書》中，同樣也不合乎法規。
本文經授權轉載自591房屋交易網（原標題：找仲介買房 緊盯這本書保權益）
責任編輯／潘渝霈
