最近房市熱絡，房價屢創新高，雖然政府開始打房，但是中古屋市場仍然交易頻繁。許多包租公、包租婆也因為房價高漲，決定出脫手上房地產，獲利了結再伺機而動。
但由於出脫的物件中，常有帶租約的問題，依照《民法》第425規定，買賣不破租賃，當買方同意續租時，所有的租賃關係概由買方繼受，如果買方是要收回自用時，解除租賃就是一道很高深的學問了。
新北市地政士公會公關主委鄭文在分享，最近承辦一件具有租約的透天店面出售案，屋主和租客的租賃契約在2019年11月就逾期，屋主也告知租客因有資金需求，曾問過租客有沒有意願購屋，租客回覆買不起，但同意配合房屋出售隨時搬遷。
屋主見租客都有準時交租，且看起來老實，不疑有他，所以從去年底開始以「口頭約定」續約，沒有再簽立任何租賃契約書，租客也都仍然準時在月底繳交租金。
直到2020年12月初，屋主終於用3000多萬元賣掉該店面，也跟買方在合約上約定在今年2月初點交，由賣方負責排除租賃權且騰空房屋。
「屋主立刻就告知租客得在今年1月底前搬走，誰知道租客當場翻臉，主張雙方有不定期租約，再加上最近增添不少生財設備，要求原屋主再給半年的時間才同意搬遷，否則就訴諸法律。」鄭文在表示，租客不僅反悔，甚至要求100萬元的搬遷費及設備補償，否則大家法院見。
「公證租約」相當關鍵 違約即可強制執行
屋主眼見買賣簽約金已經成立，並已收了300萬元簽約金，如果違約不賣，就得加倍返還買方300萬元，租客搬家還要再給100萬元，根本就得不償失。鄭文在表示，幾經折衷，最後租客才同意屋主給50萬元搬遷費的前提下，搬離退租。
鄭文在提醒，名下若有房屋或土地出租，最好還是與租客簽訂公證租約，因《民法》第422條載明，不動產租約若逾期超過1年，沒有再以字據訂立，就被視為是不定期限的租賃。
但若是用公證租約，就受到公證法「逕受強制執行」規範，當房客違約時，不用打官司，就可以直接強制執行，搬遷房屋，當有了這層法律保護，屋主就不會請神容易送神難了。
