舉例來說，如屋主已繳金額為200萬元，一天的違約金是1000元，且若逾期天數超過3個月以上，視同建商違約，此時建商除了得將買方已付的購屋價金全數歸還外，還需支付房地總價15%的違約金給買方，依此尋求賠償。
目前也有不少大型社區仍有延遲交屋狀況，但卻有不少建商藉此鑽漏洞，拿疫情或是責怪政府發照太慢，規避建商責任。
｜狀況四、總價5%的交屋保留款變5萬
此外，「驗收」也是常見契約缺失，依規定，自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用，應由賣方負擔，且交屋保留款應為總價5%。但政府常在查核時發現，有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔，或將總價5%的交屋保留款，降低額度為5萬元，但此條約很明顯不符合定型化契約規定。
張欣民強調，當初5%交屋保留款的用途，就在於當建商複驗時，未善盡修繕責任、驗屋依舊沒過時，購屋者就可以拿著5%交屋保留款向建商談判 ; 假如交屋保留款價金只有5萬或10萬，對建商而言不痛不癢，但對購屋者來說就相對不利，最後極有可能被建商不理不睬 ; 若民眾發現賣方有動手腳，也可以以牴觸《預售屋買賣定型化契約》規定藉此要求解約。
｜狀況五、非主要建材及其廠牌、規格就是違約
另外，賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」也是常見糾紛點，除非賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，導致無法供應原建材設備，或是所更換的建材設備價值、效用及品質「不低於」原約定的建材設備或補償價金，否則就得以違約處理，買方可要求解約。
威律法律事務所周逸濱律師提醒，建商口中附的標準建材或是案場擺放的建材，可能都只是參考，要以真正寫在契約書上為準，通常建商不會寫確切品牌、規格等，到時候快交屋通常再以貨源短缺等理由換上同等級建材，但是等級如何鑑定消費者無法知道。
所以建議簽約時消費者要主動詢問，並要求建商將建材型號、品牌都明確寫清楚，並且加註在契約才能有保障。
廣告文宣可當作主張權利的依據
雖然依照現行法規規定，廣告內容已寫入契約之中，但還是有不少不肖建商仍會想鑽漏洞，在廣告文宣內文中以「廣告僅供參考」等字句並主張免責。對此，張欣民表示，假如民眾日後簽的買賣契約中與廣告內容符合，但建商卻私下更改或以僅供參考推託不認帳，此時廣告文宣就可做為將來主張權利的依據。
因此，民眾還是要妥善保存建案廣告，參觀樣品屋時也可拍照存證，方便交屋後拿資料對照查看，最好能夠透過錄音或錄影存證的方式，留下代銷當初銷售房屋時的口頭保證、銷售話術紀錄。如此才能在爭議發生時，向地方政府消費者服務中心申訴，或進行糾紛調解，若調解未果，民眾就得考慮向法院聲請假扣押或假處分。
最後，提醒民眾簽訂預售屋買賣契約時，一定要詳閱契約內容，且採用內政部版契約，若發現不動產業者提供的內容違反規定，可要求修改契約條款；同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣市政府查核處。
周逸濱表示，像北市地政局就有建置「預售屋管理新制系統平台」，要求業者申報預售契約並將核備契約的查詢；且立法院最新三讀、俗稱「實價登錄2.0」修正案也已修法納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定，並將在今年7／1上路。
TIPS：
預售屋買賣糾紛原因百百種，其中因車道高度不合也能主張解約，周逸濱表示，有消費者本身是開像是車身高度4米8以上的休旅或旅行車，現場代銷明明說絕對沒問題，車一定停得進去，未料最終成屋後卻完全變了調：車道進出口高度不夠或是停車場樓高不足，車子動彈不得。
此時若碰到這種狀況，只要買方於契約成立前，符合不知有瑕疵、標的物效能或價值減少或滅失、標的物無賣方保證之品質這3點要素，民眾就可以回歸到《民法》的瑕疵擔保去主張解約或減少價金。
本文經授權轉載自591房屋交易網（原標題：預售屋合約有這些BUG 竟能無償解約。）
責任編輯／連珮妤
