自去年十月以來,政府頻頻釋出「打炒房」訊號。殊不知,政策變成一杯走味的咖啡,抑制房市力道重於預期,市場將面臨嚴酷的考驗。
行政院於三月通過「房地合一稅」修法草案,並送交至立法院審議。假如審議進度順利,最快可能於今年七月一日起、與「實價登錄二點○」同時實施;若延宕的話,則可能會往後推遲到明年元月起上路。(延伸閱讀:台灣薪水低房價高,到底誰是禍首? 楊金龍:「沒有好好投資,資金就會去炒房!」)
不管上路時間在何時,房地合一稅新制箭在弦上,不得不發,上路只是時間早晚問題。
新制四變革 閉鎖期延長
房地合一稅新制改了什麼?總計有四大重點,第一是將「短期交易」的定義從二年延長至五年;凡售出持有未滿二年的房子,一律課徵獲利四十五%重稅,而出售持有二年以上、未滿五年的房屋,則課徵獲利三十五%。(延伸閱讀:房仲倒閉潮恐將再現!政府打炒房,為什麼反而可能助漲房價?)
新制第二個重點,則是把「預售屋視為房屋」、並納入房地合一稅課稅。不僅如此,根據財政部次長李慶華指出,預售屋持有時間從簽約日當天起算,持有五年內賣出課以重稅;若預售屋完工,預售階段持有時間歸零,交屋後持有時間再重新起算,五年內售出同樣須被重稅。(延伸閱讀:捷運宅一定保值?大台北捷運最末站這裡漲最多,但這三站房價卻下跌)
第三個重點,將把未上市櫃公司超過五十%以上的股權交易、且該公司股權價值有五成以上為不動產,這類公司會被視為「炒房公司」,亦需納入房地合一新制課稅。
第四,則是把建商排除在新制之外;如果是自己興建房屋的建商,房子屬於建商的產品,因此不納入新制課稅。但若建商盤下整個建案再出售,則須納入新制課稅。
立法有瑕疵 法理爭議多
新制將預售屋買賣納入課稅範圍,雖然有助於抑制投機炒作,但卻存在明顯的立法瑕疵。
首先,新制將預售屋定義為房子,但預售屋持有時間在交屋前後重覆起算,起算標準與一般房子不同,有違租稅公平性。有趣的是,官員陷入無法解釋的矛盾,因為若解釋「預售屋不是房子,所以蓋好後需重新起算持有時間」,就違背法條上將預售屋定義為房子的敘述。
其次,把預售屋定義為房子並不是不行,而是其他法律也應該將預售屋定義為房屋,因為不同法律約束同一個人、事、物時,定義若不一致,民間訴訟將會大亂,判決將取決於法官自由心證。
至目前為止,只有房地合一(即《所得稅法》)將預售屋視為房屋,但《民法》當中,預售屋卻不是房子,不能作為擔保品、抵押貸款等;換言之,預售屋必須負擔房屋的各項義務,所沒有房屋應有的權利,立法顯有粗糙之處。預售屋被定義為房屋會衍生什麼問題?例如地方政府可以循中央母法,合法對預售屋課徵房屋稅。