在中國政府不斷加大對房地產行業的調控，疊加經濟基本面大幅轉弱，房企可能將面臨硬著陸風險，而此時上證指數卻再度挑戰 5 年新高，該如何看待陸股後續走勢，本文將為您做詳細解析。
一、中國面臨房地產硬著陸風險？房地產到底怎麼了？
中國房地產指數今年以來崩盤，包括大型房企恒大、碧桂園、萬科、華夏幸福等，今年以來分別累計跌幅 -79%、-22.6%、-27.5% 和 -68.5%，而主要投資中國房地產的 ETF 「CHIR」今年至今跌幅也高達 -22.4%。中國房地產怎麼了？
回顧上篇中國監管快報中提到，中國政府於十四五計畫中再提「房住不炒」的口號，且於工作報告中頻繁出現，顯示了這次官方調控的決心，也讓今年的房企面臨著比過去更嚴峻的寒冬，在一系列調控政策下（包括三道紅線、二手房指導價、限購令等），除了讓房屋的交易急遽萎縮外，也限縮了許多房企的融資條件和渠道，導致今年以來房企違約和破產的情況大幅增加，截至 2021/9/5，遞交給人民法院的破產文書已累積有 274 家房產公司，下圖可看到在持續的管控政策後，房價增速開始走跌。
再者，中國指數研究院指出，房產公司 9 月還要面臨另一波債務高峰，債券到期規模高達 838.5 億人民幣，加上持續有信評機構對房企進行降評，房企的壓力更是日益劇增，未來可能將持續看到更多小微房企退出市場。
連最大房企機構也出事？恒大危機
除了規模較小的房企，大型房企其實早也出現危機，包括恆大、碧桂園、萬科、華夏幸福等。在融資被限縮和大量債務即將到期，加上變賣資產不順，都加大房企的資金斷鏈壓力，其中以恆大的債務狀況最為嚴重，即使不算入明股實債的隱性債務，表上的負債就已超過3千億美元，為了解決現金流的壓力，恒大必須得賤賣資產來還債，也造成了許多三、四線城市房價出現崩盤，甚至促使政府得發布「限跌令」來緩和房市。除此之外，近期恒大也出現了大規模的理財產品擠兌潮，說明這次恒大風暴的影響範圍不會只是單一層面，也顯示中國房地產可能牽動的系統性風險。
什麼是明股實債？
就如字面上的意思，公司的融資方法表面是股權融資，實際上卻是債權。若以下圖為例，當房地產公司 A 要購買一價值 5 億的土地，便以 40% 的標的物股權出讓給投資方（包括信託、基金、銀行等機構） 與其共同出資拿地，並約定之後 2 年每年固定支付 10% 利息，並於 2 年後回購原股權，也就是 A 公司會在 2 年後支付 2.4 億的財務成本進行回購，而在明股實債的操作中，此屬「股東間的權益性交易」是直接計入權益變動表。優點在於地產公司可藉此獲得更多資金，並降低負債比、提高 ROE，且避免掉部分監管，但缺點是當景氣不佳，地產公司現金流出現問題時，就會有回購違約的狀況發生。
