｜非重大決議 社區出席及同意門檻可下修
而區權人會議除了選出委員之外，另一場重頭戲則是修訂社區規約，好來確定共同生活行為的約定條款，條約內容包括約定專用、約定共用或建築物特別使用限制、公共基金、管理費收繳及財務管理等方式、日後召開區權會方式及出席或表決比例、必須由區權會決定才可以執行的事項、管委會及委員職權限制與選舉制度、社區內住戶須義務遵守的行為、違反規約的處置等。
大多數住戶規約，只會按政府公告的版本下去做微調，或是直接延續將當初與建商買賣房屋時的附件規約(草約)直接轉為正式社區規約，假如民眾有例如養寵物規範、禁菸條款等意見，都可以當作臨時動議來提出，並在會議中表決進行。不過，在實務上，有些社區規約可能因為區權人意見太多，無法在第一次區權會議上就一次修到位，因此，郭紀子表示，像是「未來區權會出席及表決通過人數」就不要做太大修正。
舉例來說，有些住戶未雨綢繆，擔憂日後區權會出席率不如首屆一般踴躍，為了不讓社區事務因此延宕等理由，就提出將出席及表決通過人數門檻降低，對此，郭紀子建議，針對非重大決議，例如管委會改選、小物件修繕等，社區可將區分所有權人及區分所有權的出席以及同意門檻在下修只要全體1/2區分所有權人出席，過半數通過即可。
但假如是涉及重大決策例如惡鄰條款、管理費漲價、電梯重大保養、修繕案等項目，則還是得要達到2/3以上區權人出席才能開議、3/4出席人數及區分所有權同意才能決議，此外，住戶制定規約時，約定事項常常會有違反法令之規定，例如將診所、老人機構、禮儀中心等視為嫌惡設施排除進駐，像這種規約內容就不具有法律實質效力。
｜疫情期間 區權會可採分棟、分區等方式報到進行
目前受疫情影響的關係，不少社區會有推遲召開第一次區權會開會的現象。郭紀子認為，防疫指揮中心如尚未宣布全面禁止集會，建議可於規定可集會人數範圍內，依相關管制辦法與條例規定召開區分所有權人會議進行管理委員選任。
為了避免長時間群聚增加感染風險，於開會通知單載明僅進行管理委員選任，議案討論俟疫情緩和後，再行召開臨時區分所有權人會議討論，或是採分棟、分區等方式報到，再設置統一投票處，所有權人報到並領取議案表決單與管委會選舉單後，直接投入票箱即可。最後的開票計票程序，服務人員則應全程戴上口罩與手套，全部作業完成後，會議空間也要全面消毒。
假如起造人非疫情因素，刻意延宕開會、違反所定之召集義務者，得由直轄市、縣(市)主管機關處3千~1萬5千以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
TIPS:
假如社區往後開區權會，出席人數及投票門檻一直過不了，為了避免社區空轉，洪立洲指出，法規規定，只要是同一議案重新決議，可以只要有1/5以上區分所有權人(至少3人)及區分所有權出席，就可以開議，而超過1/2出席人數及區分所有權之同意，議案就能通過。
之後這個通過的議案必須於會後15日內將會議記錄送達區分所有權人並公告，區分所有權人收到會議紀錄7日內得以書面表示反對意見，如果反對意見未超過全體1/2區分所有權人及區分所有權時，該會議決議才視為成立，會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告。
本文經授權轉載自591房屋交易網。（原標題：首屆區權人大會要參加 管委會選誰有訣竅）
責任編輯／焦家卉
