編按：台灣房地產市場中，凶宅是種十分獨特的商品，信者恆信，不信者則可大撿便宜。究竟法律上如何定義凶宅？作者用各種實際過程，徹底解析給讀者了解。
對你來說「凶宅」是什麼？很多時候，你覺得毛毛不敢住的地方，法院可不認為是凶宅；這次我們要帶大家來認識什麼是凶宅？一般都怎麼認定？以及凶宅會影響房價嗎？以及如何避免買到兇宅的撇步，甚至如果不幸買到凶宅該怎麼自保？記得如果覺得有幫助的話，趕快分享出去幫助更多的人！
怎樣會被認定是凶宅?
依內政部的函釋，認定成凶宅有3個要點，需要同時符合：
1.凶殺或自殺死亡
2.發生地為專有部分
3.事件發生在賣方持有產權期間
因此一般凶宅認定不包含自然死亡，如老死或病死，或意外死亡，例如吸毒暴斃；且如果命案發生在住宅公共區域，如中庭、停車場、騎樓等，也不構成凶宅條件。（延伸閱讀：連續6房客都在相同位置上吊！最猛凶宅屋主成交前反悔：怕你變第7個）
包含疫情嚴重的時候，發生多起確診者在家中猝死的案例，內政部還特別跳出來澄清，凶宅必須是「凶殺或自殺死亡」。染疫算生病，屬於自然死亡，因此不算凶宅。當然，如果因凶宅認定而產生的訴訟，最後會依「法院見解」而定，法官會根據事件發生經過給予判決上的調整。例如一氧化碳中毒，在家中死亡無人發現多日，導致屍體腐爛，飄出味道。因為現場狀況會讓大部分的人心生畏懼，因而判定是凶宅。請大家特別注意。
發生命案的地方才會變凶宅嗎？
我們來討論一個例子，如果有一起自殺案件，從10樓跳下，落在3樓的露臺，凶宅的認定會是哪一戶?
在法院認定上，不管在10樓陽台或3樓陽台，都是專有部分；10樓跳下符合「求死行為」也就是致死因素的「發生地」，而3樓則符合「死亡之事實」也就是「陳屍地點」。一般情況來講，兩戶都會變成凶宅，必須要在「不動產說明書」內記載。
如果從10樓A戶跳下，墜落在中庭公共區域？
一般會認定「發生地」在10樓A戶，「陳屍地」在公共區域，那就會只有10樓A戶被認定為凶宅，社區其他戶則不會。（延伸閱讀：在四樓自殺，那五樓也算凶宅嗎？關於「凶宅」的6個實用知識，找房千萬留意啊）
因此致死因素的「發生地」和最後的「陳屍地」是認定凶宅的關鍵。不過目前凶宅在法律的認定上其實沒有明確規範，法官的裁量權在認定上佔很大一部分。
凶宅會影響房價嗎？
因為社會上對於凶宅還是有所忌諱，承購和承租願往往較低，因此屋主要轉售時，往往必須降價求脫手，久了之後市場上甚至有不成文的規範：
普通的兇宅，售價約市價7折至8折。
至於重大事件兇宅，如滅門慘案、分屍案等，售價約市價4折至6折。
跳樓陳屍專有地，售價約市價8折。
另外，出租的房子，房客如果在房子裡自殺，導致房子變兇宅，屋主是可以依照這樣的行情損失，向簽約人或繼承人求償的。（延伸閱讀：自殺、命案的房子一定賣不掉？「凶宅漂白術」三手法大公開：不用請法師也能就地洗白）
那不被法律認定的「兇宅」，像是在家中染疫死亡的房子，也會降價嗎？一般實務上，不會有明顯的價差。
通常仲介或屋主會誠實以告，不用把仲介想的太壞，因為一般仲介為避免買方日後雙方認知不同產生糾紛，在知道的情況下大多會告知，不過這種房子，大部分的屋主會空置一段時間、或者先出租，讓事情被淡忘以後才處理。
凶宅可以被洗白嗎？
凶宅要怎麼洗白呢？內政部函釋的其中一個必要條件是「賣方產權持有期間」；要在持有期間發生非自然死亡，才是凶宅。那我買下凶宅，之後轉手，在我持有的期間，沒有發生凶殺案，那這棟房子是不是就不算兇宅了?（延伸閱讀：努力打拚20年，誰想耗光積蓄買一間鬼屋？房地產業者教你輕鬆判斷凶宅！）
這個就是民間不肖人士常用的凶宅洗白法。過往確實有這種例子，假設某一屋主A持有期間發生凶殺案，而後將房屋賣給B，而B找了幾個人頭做轉手，轉給C再轉給D，最後再用正常價格賣給一般民眾E。
如果依照內政部的規定，因為B、C、D持有時間並未發生非自然生亡，房屋不算兇宅，轉手給E時就是正常交易。我們之前有提到，凶宅至少是市價的4折至8折，所以有很大的利潤。而且這樣的方式，在法院上很難判定是不是故意隱匿，消費者該如何自保？（延伸閱讀：發現租到凶宅，到底該怎麼辦？律師教自保秘招：幫你租金、押金通通要回來）
如何避免買到兇宅？
最簡單的方法就是買新屋就好，一定不會有凶宅問題。但不是每個人都能有足夠預算買全新的房子。另外，坊間教的方法，例如查凶宅網，你會發現凶宅網其實很難查，並不是一個明確的地址，只有一些概略範圍的新聞報導。
如何避免買到兇宅，我們整理了3個特徵，並不是說有這些特徵就會是凶宅，而是說如果發現三個特徵之一，建議在買之前要跟管理員或鄰居做個仔細確認，跟大家分享。
1.交易紀錄裡有明顯價格落差的房子：受惠於實價登錄揭露到門牌，你可以上樂居的網站，查你想買的這一戶的歷年成交價，前幾手是否有價格突然落差很大的紀錄，如果有的話，最好要了解一下原因。
2.前屋主都在出租：一般買到兇宅後一定不會自己住，會選擇出租房子洗白，有人住了以後就會較容易脫手。因此如果前一手物件是租人，而且出租時間並不久，要特別留意。
3.談價格的人跟所有權人完全沒關係：這就是一般俗稱的「人頭戶」，將房子掛在不相關的人名下。二手屋的交易，通常會讓買賣雙方見個面，然後再各自帶開。當你發現，談價的人跟所有權狀上的屋主，沒有任何的親戚關係，或者跟你談的人，對於屋況完全不了解，只是露個面做做樣子，幾乎都是聽仲介的安排。也需要特別注意。
如果你想要買的房子有符合上面三種敘述特徵之一，記得多跟鄰居或不同間房仲打聽，事前麻煩好過事後悔恨。
不小心買到兇宅怎麼辦？
那如果真的不小心買到兇宅了，怎麼辦? 一般來說，有兩大法條可以主張。
1.民法的「物之瑕疵擔保責任」:這個責任時效有5年，可以向賣方主張解除買賣契約或減少售價。買方須在知道日起算的6個月內，向前屋主提出賠償或解約的請求。
2.民法的「損害賠償」:賣方如果是「故意」不告知兇宅資訊，買方可以在15年內向賣方請求損害賠償。如果買賣已經超過5年，已經沒辦法解除契約，但15年內還是可以請求賠償。
凶宅的比例其實很低，但是遇到就是很麻煩。如果你或身邊的人要買中古屋，記得分享這一集的內容，可以幫到更多的人喔！
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責任編輯/周岐原
