我們想讓你知道：關注房市的你，是否好奇建商怎麼知道未來房價是多少？其實建商的購地價格，透露他們對於當地區域未來房價的看法，只要學會一道黃金公式，你也可以自己推算！
■ 房價推算的原理是什麼？
在看房市新聞的時候你會發現，很多建商砸大錢買土地的新聞，不要以為這消息離你很遠，這種新聞對在買房的你其實也有幫助喔！
通常這種新聞都會說出建商買地每坪單價約多少，像是國泰建設在台中14期砸7.7億元收購土地，每坪土地單價約66萬元。
有了這些資訊之後，再來只要帶入下面的公式就能推估出未來的房價是多少。為了讓大家更好理解，我們簡化了結構，房價基本是由土地成本、營建成本和建商利潤三者構成。
土地成本 + 營造成本 + 建商利潤 = 未來預估價
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕X1.35 = 未來預估價
了解這個公式之後，就能自己推算未來的房屋價格賣多少才合理，如果知道合理價，買屋談判也能更有底氣，不過推估價還是會因為市場變動而有所不同。
註：為了降低複雜度，會直接提供業界常用的參數值，讓大家可以進行速算。這個參數值可以依據狀況做微幅調整。
例如台北市大安區房價一坪是120萬元，可以分拆成70萬元是去買土地的，20萬元是拿去蓋房子的，另外，30萬元是建商要拿走的。
■ 土地成本
你看新聞的時候，通常可以看到每坪土地的價格，但這不是真正的土地成本。一坪土地，並不是只能蓋一坪房子；因為我們不只蓋一層樓。
如果你要知道一坪土地可以蓋多少坪的房子，就會用到三個關鍵的資訊：
1.土地的使用分區
2.容積獎勵值
3.銷坪係數
不同的土地的使用分區，會有不同的容積率，而且各縣市略有不同。例如：
台北市住三的土地，容積率是225%，代表1坪土地可以蓋2.25室內坪
台中市住三的土地，容積率是280%，代表1坪土地可以蓋2.8坪室內坪
注意喔～這裡指的是室內坪，不含陽台、雨遮和公設。
另外上述都是最基本，縣市政府通常還會有容積獎勵容積，像是鑽石級綠建築，獎勵10%，重劃區早期開發，獎勵20%。總之，有很多獎勵可以拿，那經過容積獎勵之後，台北市住三的土地，就會從原本一坪土地可以蓋2.25坪，增加到2.45坪；但有一個上限值，依各政府的規定，通常是20%~40%之間。
最後要換算成房屋權狀的坪數，就要除以銷坪係數，目前銷坪係數業界常用的估算值為1.6倍，10坪的室內坪，會帶上6坪的陽台和公設坪，共16坪的權狀。
