買房賺得多還是投資賺得久？一篇文看兩者年化報酬率，想財富自由提早退休應該這樣做

因為每個人的所在地區與可支配所得不盡相同，大叔簡單用幾個試算結果來分享。

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情境一：

你手中有300萬存款，每月可支配金額有5萬元。你打算在新北市買下1295萬的房子，貸款八成為1036萬，頭期款259萬元。

在本息平均攤還的條件下，你每月還款35014元，期初有41萬元可以All in投資，之後每月可定期定額14986元，假設投資的年化報酬率7.11%，房產的年化報酬率為3.85%，在30年後….

情境一表格。（圖／方格子提供）

首先，在這樣的試算下你的「投資期末價值」不足FIRE目標要求的2649萬元，雖然30年後的房屋增值到4022萬元，但是純自住房無法產生收益，而且每月房貸佔原本可存款金額的70%。

除非將來你有打算搬到房價較低的地區，藉此取得更多的資金來捕足FIRE目標缺口，或是0050的年化報酬率由7.11%上昇到8%，那投資期末價值就能變成2696萬元並滿足FIRE目標，否則這樣的規劃明顯示有問題存在的。

單純租房就比較差嗎？如果房租控制在2萬元以下，那每月可投資金額為3萬元，試算出來的總資產其實與買房的情境差不多的，如果租金超過2萬元，那麼總資產就會落後於買房的情境一。

單純租房，30年後買房試算。（圖／方格子提供）

但是如果你考慮在30年後在相同地區買下一棟房子，那可能房價就會是4022萬元，這樣你的現金就只會剩下2256萬元，同樣是不足FIRE目標需求。因此你只能考慮繼續租房或是轉移到房價更便宜的地區買房，才是比較合宜的作法。

情境二：

你手中有400萬存款，每月可支配金額有5萬元。你打算在桃園市買下953萬的房子，貸款八成為762萬，頭期款190萬元。

在本息平均攤還的條件下，你每月還款25767元，期初有209萬元可以All in投資，之後每月可定期定額24233元，假設投資的年化報酬率7.11%，房產的年化報酬率為4.76%，在30年後….

情境二比較表格。（圖／方格子提供）

此情境很輕鬆的就可以達成FIRE目標，在買房的情況下，投資期末價值試算為4795萬，遠高於FIRE目標値的2649萬元。並且房貸支出也控制在可支配餘額的50%左右，單就這些數據來看是可以滿足買房與FIRE目標。

然後呢？

在以上這樣的試算中，究竟買房賺的多還是投資轉得巧呢？有人說買房因為借貸所以可以賺更多，但是在指數化投資複利的威力下也是有很驚人的獲利。

大叔先假設投資的年化報酬率是7.19%，在下表的條件下房產年化報酬率必須超過3.95%才能超過不買房，過去十年六都中有三個城市可以超過3.95%的成長，全國平均為3.05%。