意即每次會議需有三分之二以上屋主出席，且出席的屋主中有四分之三以上的人同意，才能修改規約。以一個五十戶的社區為例，若要成功召開區分所有權人會議，必須有三十四戶的屋主出席、且出席者中有二十六戶投下贊成票，規約才算通過。但若內容牽涉到《公寓大廈管理報備事項處理原則》第三條「報備事項」，規約必須送到主管機關報備才算數；若未送交主管機關報備，則區分所有權人會議通過也無效。
倘若區分所有權人會議出席的屋主比例不到三分之二，即使全體投下贊成票通過修改規約，那麼規約仍然無效。其次，規約必須送達每一戶屋主知悉；若通過規約卻未公告、未送達通知，程序上就有了瑕疵。
有些社區、尤其是屋齡較老舊的中古大樓，屋主出席開會的意願低落，所以出席比例過低，時常導致會議開不成。因此，這類社區就會下修出席門檻並納入規約，例如下修到二分之一出席、二分之一同意，而這種作法是合法的。
規約有侷限 不可逾國法
規約要成立的另一要件，正是「不能牴觸國家既定法律」。
例如《公寓大廈條例》第八條第二項規定，「公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施」。如果規約要求住戶通通不能裝隱形鐵窗，已經牴觸國家法令，便是個無效的規約。
又如《公寓大廈條例》第二十九條第三項明訂，「主委最多只能連任一次」。如果某大樓只有一人願意擔任主委，其他人都不想當主委，便修改規約為「主委可連任二次以上」，那麼該規約也會無效。
如果管委會依法召開區分所有權人會議，出席與同意的屋主比例都符合法規，且規約內容並不逾越現行法令，修訂的規約就沒問題。
管委會注意 這錯不能犯
縱使規定符合程序、完全合法，住戶是否就該遵守呢？大多數住戶遵守規約，除了希望凝聚向心力、提升社區品質外，也避免因不遵守規約而破壞鄰居間的感情。可事實上，社區規約並沒有「強制力」，住戶可以選擇遵守，也可以選擇不遵守。
假如部份住戶不遵守規約，與管委會站在對立面，管委會是否能另定罰則處罰違規住戶呢？答案是「不行！」
法務部解釋，管委會「只能管，不能罰！」管委會只具有管理的角色，並不具備裁處的權力；而規約只是大樓住戶的公約，不具法律效力。如果住戶違反規約又遲不改善，管委會不可逕自處罰，應該依法報請主管機關裁罰；管委會若逕自處罰而遭住戶提告，往往會落得敗訴賠償的窘境。
救濟兩管道 權力差很大
除了報請主管機關裁罰外，住戶與管委會糾紛還有「鄉鎮調解委員會」、「訴訟」等兩大解決管道。唯差異在於，若雙方決定對簿公堂，法院的判決具備強制力，雙方都必須遵從判決結果。
但鄉鎮調解委員會的調解結果不具強制力，除非將全案報請法院「核定」，而經法院核定的調解結果，與民事判決有同一效力，才會產生強制力。
住戶若和管委會走上訴訟之路，不管誰贏誰輸，肯定會撕裂感情，往後見面分外眼紅。所以，如果對住區規約內容不滿，最好是多多跟鄰居們商量，爭取更多鄰居們的認同。更重要的是，一定要出席區分所有權人會議、多參與社區事務，才不會讓管理大權旁落他人，制定出不合理的規約！
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責任編輯／郭家宏
