隨著房價的飆升，政府一連串的打房策略，其中房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸，一定要小心處理，以免發生購屋違約風險。
購屋時如果僅有1筆房屋貸款，相對單純，可以主張先繳納利息，如果是第2筆房屋貸款就要本息攤還，無法只繳利息，如果是第3筆房屋貸款，除了沒有寬限期，連貸款成數都剩下4成，所以購屋時，需要更多的自備款，達到抑制炒房的效果。
若有第二、三筆房貸 務必準備更多自備款
另外一種情形，也會造成房屋貸款的成數降低，就是「購置高價住宅貸款」，台北市是7,000萬元以上，新北市是6,000萬元以上，其他縣市是4,000萬元以上，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者之4成，影響購屋者的自備款成數，不得不謹慎面對。（延伸閱讀：低公設、免管理費，買老屋就可以撿到寶嗎？先問你自備款夠不夠？）
客戶在熱鬧的街道上，買了一間漂亮的店面，坪數大，租金高，租客穩定，又是連鎖加盟店承租，已經連續承租近20年，這種帶租約的好店面，一有房東願意割愛，買方馬上出現，經過短暫的議價，最後以8,000萬元快樂成交，買的高興，賣的快樂，故事也從這裡發生。
店面貸款成數較低 只能借5至6成
買方名下沒有房屋，正常的住家貸款可貸款7成至8成，店面貸款比較保守、約5至6成。買方也從善如流，自備款約4,000萬元，另外4,000萬元擬辦理銀行貸款支付。（延伸閱讀：房東立場終於軟了？2020年降價求租潮湧現，士林夜市、西門町店面降租最明顯）
詎料，簽約後案件送到銀行，結果只核准2,370萬元，距離目標金額4,000萬元，尚差1,630萬元，連同原本的自備款4,000萬元，合計要準備5,630萬元，實際貸款成數只有29%。還好買方資歷優渥，只用了2週的時間就補足了差額，順利完成交屋。
探求貸款不足的原因，因為出租店面含一樓及二樓，一樓用途為店舖，二樓用途是住家，一、二樓有內梯，所以登記簿謄本記載為「住商用」，為此，被認定為新北市7,000萬元以上高價住宅，成數只能貸款4成，外加銀行估價只估到5,925萬元，造成自備款要71％的窘境。
為此，如果有意要承買店面或是商用不動產，買價超過台北市8,000萬元，新北市7,000萬元，其他縣市4,000萬元以上，務必先確定該不動產產的用途別，避免陷入買賣不動產違約的窘境。另外，根據中央銀行的規範，如果是自用店舖，就不受該條件規範，所以如果不出租，就不會有相同的困擾。
作者為正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
責任編輯/周岐原
