美國眾議院議長裴洛西（Nancy Pelosi）率團旋風式抵台訪問，不出意料，對岸再次預告進行一連串的軍演，同時也繼續進行新一波的緊縮，在俄烏戰爭未歇，地緣政治特別緊繃的當下，這幾天許多記者或朋友都在問，這樣房市會不會受影響?
目前市場上最多的比較對象，就是1995-1996年間的台海危機，回顧當時的一些相關數據，股市從7051點跌到4503點，跌幅達36.1%，當時平均房貸利率達到9.18%的房市，買賣移轉棟數卻從1994年的46.4萬棟，1995年的49.1萬棟，直到1996年危機解除，移轉棟數達到50.8萬棟，寫下天量，推估應是當時容積管制政策影響。
在房價表現上，由於當時沒有實價登錄，產業前輩們回憶起當時，不約而同都提及蛋黃區屋主們拋售台灣房產，移民美國的敘述，卻也都認為1990年代是台灣房地產失落的十年。
根據卓輝華博士研究整理當時的房價資料，1994-1996年間北市平均房價上下震盪，這兩年呈現向下趨勢，直到1997年稍稍上揚，又旋即向下，顯見兩岸關係緊張與否，會對金融市場產生相當影響，所幸，相較於股票或其他金融商品，不動產因為價格高、交易時間長，反映市況時多有遞延性，價量衝擊幅度不至於那麼快呈現，讓市場出現人踩人的情況。
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不確定因素 可能是最大的利空或利多
相較上次台海危機時，現階段股房雙市都來到新高，即使升息，利率還處在低點，加上政經大環境不同，要相比擬多少還是會有落差，在推估影響前，得先設定三大情境。
情境一是兩岸維持過去相處模式，除文攻武嚇外，少不了深化經濟制裁，股市必然有震盪，影響所及，目前進退兩難的房市會出現短暫，且多數人不會發現的議價點，可如果之後沒有太大的黑天鵝出現，會逐漸恢復日常。
情境二是兩岸緊張程度拉高，除文攻武嚇外，另有進一步具攻擊性動作，進而造成股市大崩、台幣爆量貶值，資金外逃，屆時將可能重演上次台海危機時狀況，房市價量均會明顯出現下跌，甚至出現恐慌性賣盤，有勇有謀有幸者可能摸底成功。但這種狀態因為傷筋動骨，經濟需要恢復期，摸到底的人短期內也討不著好處。
情境三是虛擬空戰變成實體空戰，真正出現人員傷亡，建築物被破壞的情境，勉強能做相關比擬的，就是921大地震之後，資產大幅貶值，民眾只敢租，不敢買，想要摸底，卻發現深不見底，這也是眾人最不希望發生的情境。
無論投機或投資，甚或是自用，買低賣高總是眾人進場時的主要期待，不確定因素可能是最大的利空，也可能是最大的利多，至於敢不敢、進不進，除了決戰在眼光與勇氣外，身上資金夠不夠？銀行願不願貸款？標的本身有沒有前景？議價能力足不足？這些關乎自己財產與信用上的細瑣，才會是在思考危機入市與否時，可以義無反顧的底氣。
做自己可以改變的事，放棄自己改變不了的事，其他，就讓老天決定吧。
作者簡介
住商不動產企劃研究室資深經理，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書。
責任編輯／林彥呈
