薪水凍漲、房價過高的時代，目前的房子該買？還是該租？這是許多人心中的疑問。租屋族的目標就是晉身為有房族，但就怕買了房子，結果房價下跌，剛好變成房奴，必須「吃土養房」；想靠租屋先存錢，不過又怕幫房東繳房貸幾年後，追不上房價的上漲幅度。其實，可以先透過 3 條公式估算，再決定要不要買房，還是繼續租房。
公式1：房價所得比
所謂房價所得比的定義是:
房價所得比 = 購屋總價 ÷ 年收入所得
又被稱為「購屋痛苦指數」，代表購屋時需要「要不吃不喝 X 年，才買得起房子」。房價所得比愈低表示愈有能力買得起該房子。根據世界銀行定義，房價所得比最好落在4～6倍間比較合理，也就是說，一個家庭最多只要存6年錢就能買得起這間房屋。
如果超過6倍，將會降低生活品質，成為痛苦的屋奴，生活就會造成極大的負擔。與其買了自己無法負擔的房屋，不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房子。房價所得比要向下修正有兩個要件：一是房價向下調整，另一是年收入所得向上提高。
舉例
有一對夫婦年薪共200萬元，他們考慮一間總價2000萬元的新成屋，與同地段一間開價1200萬元的30年中古屋：
若他們買的是新成屋，則房價所得比為 2000 ÷ 200 = 10 ⟹ 顯然超過一般水準。
若他們買的是中古屋，則房價所得比為 1200 ÷ 200 = 6 ⟹ 較符合理想。
但是看了一下這公式會覺得有點奇怪，有誰會 X 年不吃不喝去買一間房子呢？世界銀行定義的房價所得比是一個上限，但用在實際狀況時, 需要將公式裡的「年收入所得」修正為「可支配所得」。
下圖是台灣各縣市房價負擔能力的情況（2018年第2季），房價所得比的中位數是9，代表一般家庭最多只要存9年錢就能買得起這間房屋。
公式2：貸款負擔率
評估民眾買房能力指標是：
貸款負擔率 = 每月應繳房貸 ÷ 家庭單月收入
根據世界銀行定義，貸款負擔率最好在30％以下比較合理，也就是最多拿家庭收入的3成來繳房貸；如果超過5成，代表房貸負擔太過沉重、生活品質堪慮。 貸款負擔率比例愈高，表示房價負擔能力越低。
舉例
假設這一對年薪共200萬元的夫婦買了1200萬元的中古屋，以自備款3成來看，20年期本利攤還利息2％計算，每月負擔的貸款約4.2萬元，剛好是他們夫婦倆收入的25％；若買2000萬的新成屋，則每月貸款佔夫婦倆收入的42％，因此從貸款負擔率來看，夫婦倆比較適合購買中古屋，而非新成屋。
下圖是台灣各縣市房價負擔能力的情況 （2018年第2季） ，貸款負擔率的中位數是36.9，代表一般家庭拿收入的 3~4 成來繳房貸。
公式3：房租 > 收入3成
最後一個評估民眾買房能力指標是：如果你的每月房租超過薪水的3成，其實可以考慮買房，轉換成每月繳超過30％房貸，就可以擁有一間屬於自己的房子，但前提是要有自備款。
這3條公式是估算買房的購買力，讓大家清楚明瞭地做購屋或租屋的決策，有需求、有能力再買，這樣才可以買得安心、租得也安心！
本文經授權轉載自房地產筆記（原標題：3 條公式決定你該買房或租房！）
責任編輯／梁溶珈
