為何推案量能左右房市多空？關鍵在於「供需」！當多頭時期推案量過大時，一方面會產生「價量俱揚」的盛況，但同時也滿足了市場現有的需求；需求一旦達到滿足點，購屋動能將會轉弱，而現有的供給量無法順利消化易形成賣壓，進而壓垮房價。而近年以來，推案量並未爆出新巨量；賣壓不出，房價欲跌不易。
建、使照》核發量見端倪
依內政部統計的「住宅建照核發量」與「住宅使照核發量」等數據，同樣具有預測趨勢的作用。
當「建照核發量」高於「使照核發量」，稱之為「黃金交叉」，代表房市處於多頭水位，建商對市場信心程度高，往往會積極申請建照，如2003年、2010年、2017年。
但若「使照核發量」高於「建照核發量」，稱之為「死亡交叉」，說明市場上完工的房屋供給量過大、賣壓增高，房價容易下挫，如2015年。
然而，從建、使照看房市多空轉折準確度有限，很多年度違反其規律，比如1997年出現「黃金交叉」，但當時為空頭。而2006年、2007年為「死亡交叉」，但房價是大多頭。
回過頭來說，如果這套規律仍管用的話，那麼今年「建照核發量」仍高於「使照核發量」，房價暫無修正危機。
成交量》量先價行一定準？
不管是股市或房市，您一定聽過「量先價行」、「有量才有價」的定律。「量先價行」的意思，是指「成交量會領先價格反應」的特性，來判斷房價的漲跌。比方說，若成交量放大後房價容易上漲，反之則易下跌。
但若觀察「量先價行」的規律，可以發現並不一定準確。最準確的波段為2001年至2010年，以及2014年至2021年，上述兩個波段都遵循量漲價漲、量縮價跌的定律。
不過，1995年至1996年，因第三次海峽飛彈危機，兩岸對峙局面嚴峻，不僅掀起民眾恐慌與移民潮，全國與台北市房價更因此嚇跌，但成交量卻連兩年爆出歷史巨量，且直到2002年以前，房價處於空頭走勢。又如2011、2012年，成交量連續兩年量縮，但當時竟是房市大多頭，房價漲勢凶猛。
由歷史經驗觀察，「量先價行」的準確性僅約60%至70%左右，仍可以作為預測房市走向的參考工具。而以今年全台買賣移轉棟數估算，大概與去年持平，所以量縮價跌的風險看似不高。
漲跌以外的事更重要
多數人預測房價走勢時，總是會預設立場，而忽略了科學根據。有句話說得好：「不要跟市場對作」，順勢操作不見得會有百分百勝率，但贏面肯定高於逆勢對作。
更何況，房屋是民生必需品，買房看重的應是自身需求，而非過度看重價格漲跌；如果成天患得患失，恐怕再好的機會擺在面前都不敢下手買房，不是嗎？
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責任編輯／郭家宏
