房市陸續傳出爛尾樓出現，雖是零星個案，但為避免「爛尾樓」情況擴散，大型行庫已祭出「五大禁令」管制土建融，其中更要求建商必須和銀行簽署「續建承諾」，並必須先出足5成的自備款存到銀行專戶，銀行才會撥出土建融貸款。房市趨勢專家李同榮指出，爛尾樓會出現主要有兩大因素，惟防範重於治療，危機往往是轉機，他並提出購屋者四大選擇策略。
李同榮：爛尾樓出現的主要有兩大因素
（一）營建成本高漲：近三年來營建費用包括建材、人工等成本每坪增加5-8萬，對單價30萬以內的區域而言，營建成本增加二成到三成之間，反而對於兩年前售完的預售案造成虧損或無利可圖窘境。
（二）建商淘空：建商在房市順勢時，資金槓桿操作過度，以致在房市銷售出現障礙，就會出現以東牆補西牆的困境。
李同榮認為行庫的五大禁令利弊參半，他進一步分析風險控管鬆緊的利弊得失：
（一）建造人或是建案本身的土地，兩者都必須作銀行信託：此舉強化風險控管，以防資金被淘空及土地被查封。
（二）建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」：此舉在防範爛尾樓出現後的續建機制，但往往因信託金額不足而延宕續建工程。
（三）先建後售，建商必先撥足5成自備款，銀行才願撥款：通常先建後售建商較具有資金優勢，會出現狀況屬少數，此項規定為多此一舉。
（四）建商若採取預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶：預售款撥入專戶已被廣泛使用，重點在於專戶資金的控管準則與稽核機制。
(五）建商本身信用紀錄必須良好，行庫也要檢視其以往銷售紀錄：建商的品牌信譽與推案銷售率的稽核，才是防範爛尾樓的最佳措施。
防範爛尾樓，建商應謹慎推案，購屋者應有四大策略指南
李同榮最後指出，預防爛尾樓出現，防範重於治療，現在有零星個案出現，反而讓市場提早發現警訊，危機就是轉機，市場的推案若能踩剎車，以近三年建商的獲利表現，未來市場若反轉向下，應會如上一波房市循環走軟著陸趨勢，爛尾樓不會有骨牌效應。
李同榮再次呼籲，在市場需求放緩的情況下，建商不應以先售先贏的思維競相搶先推案，應視市場需求而謹慎推案，才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋者也不必過於驚慌，正確的購屋策略有四：
（一）選擇信譽良好的優質建商。
（二）避免選擇一案建商。
（三）選擇軌道經濟帶動的已成熟商圈，進可攻退可守。
（四）選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
