繼八月份全台房市交易量縮,月減7.64%,內政部公布九月份六都交易量又驟減8.2%,市場顯示在央行未推出第七波限貸之前,從七月份開始房價已推升不易,交易量逐月萎縮,房市會不會由多轉空?房價會跌多少?那些是重災區?那些是抗跌區?
房市趨勢專家李同榮表示,房市將於今年第四季由多轉空,但都會與區域表現強弱分明,其中,桃園、台北二都較具抗跌,「高科技進駐園區」「高鐵軌道經濟特區」「高度成熟商圈重劃區」等「三高」特區將展現強勁抗跌優勢,並將成為下一波房市回升後的主力市場,他同時提出五大理由,預測此波房價下修跌幅有限。
房市偏空,購屋者不必在意重災區,應特別關注抗跌區
李同榮表示,房市在主升段時若受外力干預導致交易量縮,則房市會有鎖碼效應,房價不跌反漲,市場則會呈現價量背離,隨後還會有一段價量俱揚的末升段行情,但若房市在末升段甩尾時,受外力干預或利空影響,交易量急速萎縮,房市很快就會價量俱跌而由多轉空,這就是目前房市的現況走勢,從八月、九月量縮現況若延續到十月,交易動能就難以支撐房價下跌的趨勢。在此階段的購屋策略不必太在意那些區域是重災區,反而應關注那些區域是進可攻、退可守的抗跌區。
五大理由支撑未來房價跌幅有限,桃園、台北會是七都最抗跌城市
李同榮進一步指出,未來房市雖將由多轉空,但跌幅應該有限,主要有五大理由:
(一)經濟微幅增長:經濟增長基本面雖受全球經濟成長趨緩影響,但仍處微幅上升趨勢線上,對房市負面影響不大。
(二)資金動能強勁:租稅大赦所帶動的資金回流顯現超額儲蓄屢創新高,這些資金隨時蠢蠢欲動,因此在房市盤跌時,潛在力量介入房市的資金動能,不可忽視。
(三)降息利多走勢:美國進入降息循環,帶動全球利率走低,台灣若考量匯率競爭與出口競爭力,今年底未必降息,但明年上半年就有降息壓力,一旦央行採降息措施,購屋信心就會上升,這對下修中的房市就比較不會有助跌效應。
(四)成本居高不下效應:營建成本居高不下,缺工加上碳費開徵可能推升部分成本,油價因地緣政治緊張而易波動,國內電價運價調升壓力,都會刺激保值心理,因此,口袋深的大建商降價幅度有限,房市只會呈現緩跌格局。
(五)此波房價超漲幅度有限:回顧第五循環七都房價平均漲幅120%,下修後跌幅全台約18%,北部地區跌幅較深,中南部因漲幅落後、跌幅也較低。
而第六循環七都平均漲幅83.8%,由於通膨與營建成本大幅提高、與中南部低基期補漲效應,整體而言,超漲幅度不高,中南部此波漲幅較高,跌幅也會較多,北部地區會較抗跌,預期成屋市場跌幅在9%至12%之間,但區域表現強弱分明,桃園市因人口大幅淨流入,台北市因漲幅不高,兩大都會將是七都最具抗跌城市。