今年各方利空消息衝擊台股,許多民眾認為將進一步影響房市,房仲業者統計內政部買賣移轉資料以來,歷史上9次股災當年與其前後年買賣移轉量後發現,股災與房市成交量並不一定正相關。
舉例而言,1995年中共試射飛彈、SARS、2008年金融海嘯、美中貿易戰及COVID-19這5次股災,後一年的買賣移轉棟數增加,其它4次股災後的交易則是呈現減少。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,股災之後若搭配政策利多,帶動資金動能,像是SARS及COVID-19發生後,股市面臨短期震盪,政府推動施策促進經濟,進而刺激房市交易升高;但若景氣低迷時期拉長,導致投資人信心不足,隔年房市表現低落。
政策驅動信心 經濟帶動基本面
觀察歷年9次股災中,超過半數隔年房市交易量提高,而且天災發生後不僅衝擊性小,反倒讓房市成交量攀高,最近一次為2020年COVID-19衝擊市場,當年度全年買賣移轉棟數32.6萬棟,次年棟數增加至34.8萬棟,創下8年新高紀錄。
郎美囡指出,COVID-19侵襲台灣,央行立刻降息1碼,財務槓桿有操作空間,加上美國祭出無限QE大招,市場熱錢豐沛,大量資金流往股市、房市。
此外,2003年SARS之際,土增稅減半徵收刺激不動產交易,SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟,可見政策及主要國家經濟策略影響至深;再看2018年美中貿易戰後,大批台商及大量資金回流台灣,同樣帶動不動產市場的發展。
然而,1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫,造成長時間的經濟傷害,股票市值大量蒸發,投資人受創慘烈,加上當時平均房貸利率超過6%,房市表現便難以期待。
至於2015年中國股災,隔年買賣移轉棟數僅剩24.5萬棟,創下歷史低點,則是因為房地合一所得稅才剛上路,重挫房市信心,交易量急速緊縮。
再隔一年,由於諸多區域房價盤整吸引買方回籠,當時也沒有看到打房新政,加上資金動能強勁,不動產市場立即谷底回升。
股災後搶進房市 注意流動與本質
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,股災總是財富重分配的時機,有些民眾認為股市重挫可能間接衝擊房市,期待搶進房市低點,但是房地產因為變現速度慢、流動性差,往往反應速度會比較慢。
徐佳馨提醒,買房除了看大環境外,也要多加注意個案條件,才能在危機入市時買到真正具有優勢的好房子,撐過景氣循環後才能充分獲利。