自住想買房，要選預售屋還是中古屋，往往是大家在決策的難題，在2022年12月中的時候有跟大家分享過，2022年最新一期的8、9月的預售案，成交量與最高峰相比大幅衰退了快6成，但是價格並沒有如大部分人的預期往下，反而逆勢上漲11%。這個是一個警訊嗎？樂居數據分享我們的看法。
預售案與中古屋連動關係 判斷房市是否走空
通常在房價上漲時，建商主導的預售案會先開始調漲。當預售案漲一陣子之後，二手市場的屋主才會察覺並且跟進。不過，如果市場不好，要降價時，情況會比較複雜。
銷售到一半的預售案：很難降價，因為一降價，不但沒有辦法加速銷售，反而會造成前面賣出去的戶別來退戶。
未開案的預售案：有可能降價，但大部分的狀況是轉成先建後售的模式，所以在房市走空時，整個預售案市場推案量會大幅下降，但降價會落後中古屋或成屋的個案，畢竟預售案的降價動機是比成屋低很多的，不過預售案一旦降價，降幅就會比較劇烈了，代表著建商是真的很想賣。
從國泰指數、信義指數 看預售、二手屋走勢關係
綠色線是國泰房價指數，代表的是預售屋或者新成屋，以建商為主要賣方的市場。
紅色線是信義房價指數，代表的是以一般屋主為主要賣方的中古屋市場。
當把兩條線合在一起，可以發現走空的時期：
2008年、2014年，中古屋都早於預售市場先轉空，不過預售新案市場一旦下跌，時間較短，但短期跌幅會比中古屋大很多。
房市起漲時，2009年差不多兩者同時上漲。
但這一波，預售屋市場在2018年中就開始明顯起漲，中古屋一直到2020年才有明顯的漲幅。
看完上述房產指標 國泰、信義房價指數，大家一定會想知道，現在實際的市況是如何呢？樂居統計六都+新竹縣市的預售屋成交量變化，時段區間為2021年的7月至2022年的9月，因為實價登錄會有遞延性，因此往前推3個月才是相對正確的價量。
從圖上可以觀察到，預售屋的成交量在，2021/11到最高點後便呈現下跌，2022年8、9月的成交量大概只剩4千多件，與高峰的10000件，整個市場的成交萎縮了57.7%。
七都的預售屋的房價變化走勢：
量雖然大幅下跌，但房價卻反向上漲，整體的趨勢還是一路往上，與成交量最高的去年11月相比，房價還漲了11.8%。
我們把成交量以及房價的兩張圖放在一起看，會有個結論，你會發現走勢是反向的變化，明顯的價漲量縮，這也許是個警訊，但是否到了房市的了反轉點，還需要持續觀察。
買房前的策略 可以參考各項指數
看到這樣的現象，如果你是正在找房子的人，會覺得應該要再等等？還是勇敢進場呢？如果從過往的經驗，在等房價下修的人，常常是沒感覺到房價下跌就又漲上去了，因為房市的漲跌通常是急跌與緩漲，要精準的把握下跌後落底的時機點進場，其實很少人能做到。但要現在買房，問身邊的人，10個大概有8個會建議等等。
