開發風險高的宅地將給後代帶來沉重負擔
大城市圈的公寓和獨棟住宅價格上漲加大了買房難度，疫情又促使遠距辦公得到快速推廣，人們於是開始在郊區尋求價格適中且室內佈局靈活的大房子，這一動向日益明顯。在此，筆者想提醒大家注意一個問題，那就是在嚴重水災頻發的背景下，浸水風險高的低窪農業用地也正在被用作住宅用地。根據日本《城市規劃法》，很多情況下，郊區大面積的農業用地原則上屬於應該限制開發的區域或者等同於幾乎沒有住宅開發監管的區域。經2000年修訂，日本《城市規劃法》對大城市郊區面積廣大的城鎮化調整區域放寬了限制，各自治體可以自主判斷能否將其用於推進新住宅開發。結果，很多自治體將開發需求轉移到了城鎮化調整區域的農業用地區域，而不是原本應該優先開發、建設的城鎮化區域。
後來，在自然災害頻發的背景下，日本政府於2020年對《城市規劃法》等的部分條款進行了修改，調整了政策方向——城鎮化調整區域中，原則上限制在那些預計存在三米以上浸水風險的區域開發新的住宅。但法律修訂生效後，還有自治體為了盡可能地增加人口，繼續推進開發，並不打算考慮改變放寬災害風險極高區域限制的政策。
農業用地大多位於浸水風險高的低窪地帶，地價比現有城鎮區域便宜得多，因而能夠供應價格適中的住宅。市、町、村都想先盡可能地增加人口，房地產公司想多賣出房子，買房的人想入住既便宜又寬敞的房子。不過，如果繼續優先滿足這些需求，目光短淺地容許在災害風險高的農地上進行宅地開發，就會增加災害發生時及災後重建的公共成本，甚至給子孫後代帶來沉重的負擔，把問題留給他們去面對。
空置住宅存量雖大卻未上市售賣
考慮住宅存量的時候，我們也不能無視空置住宅。從1993年起的25年時間裡，空置住宅數量翻了一番多，達到了849萬套，住宅空置率達到13.6%，成為助長住宅過剩現象的主要因素。如果能有效利用好空置住宅，那麼在此前基礎設施已經完善的郊區，也是有可能促進二手房交易的。再進一步，如能拆除已經老舊的住宅，在原址上重建新樓，那麼就有助於促進街區的新陳代謝，或許也有助於糾正人口過度集中在大城市中心的現象。
可能很多人覺得，有住房需求的人購買或租賃這些不斷增多的空置住宅，豈不是兩全其美？
遺憾的是，空置住宅「存量大卻不擺出來賣」的狀態一直在持續。筆者調查了各個地區的住宅空置情況，瞭解到人們出於「繼承的房子留有自己的回憶」「整理遺物很麻煩」「不想放棄祖輩代代相傳的土地」等理由，往往執著地選擇「先這麼放著吧」。此外，房產繼承關係太複雜導致住宅空置的情況也不少。也就是說，需求是有的，可供利用的空置住宅卻沒有進入房地產市場。
