城市裡興起一波又一波建設高樓住宅的熱潮，郊區的新住宅開發也方興未艾。空置住宅的數量不斷增多，但對於普通百姓來說，買房依舊困難。為什麼會出現這種現象呢？
受疫情等影響，日本低生育率進程日益加快。2000年日本出生人口大約為119萬人，2021年降至81萬人，創史上新低，人口減少的速度快於政府的估算。但直到現在，大城市裡高樓住宅的建設接連不斷，大城市郊區和地方城市的農業用地持續被開發成住宅。筆者曾在2016年將這種現象稱為「住宅過剩社會」。6年多過去了，在疫情影響下，住宅過剩社會發生了怎樣的變化呢？
住宅數量成長，但民眾買房還是難
由於新建住宅供給旺盛，第二次世界大戰結束至今，日本的住宅總量越積越多。日本總務省每5年實施一次「住宅與土地統計調查」，結果顯示，2018年日本的住宅存量比家庭總戶數多出16%。從數量上看，日本並不存在住房不夠的情況。
房地產價格的走向又如何呢？我們可以通過「房地產價格指數」的變化來了解一下。從2013年左右起，公寓商品房（包括二手房）的價格一直上漲。獨棟住宅也因為員工人手不足、木材不足、材料價格高漲等，從2020年4月左右起呈上漲之勢。
利率低，加上疫情導致居家辦公的需求增多，很多人再次意識到現有居住條件無法令自己滿意，比如「房子太小」「房間太少」「牆壁太薄，噪音大」等，特別是租賃住宅品質低劣，這些因素使得購房需求變得活躍起來。
2022年4月，公寓的價格指數為180.3，是2010年平均指數的1.8倍，漲幅巨大。日本不動產經濟研究所發佈的《日本全國公寓市場動態》顯示，2021年推向市場的新建公寓均價（按70平公尺換算）分別是：東京都區部8757萬日圓，首都圈6475萬日圓，大阪市5943萬日圓，等等。據稱，這些價格高昂的公寓的主要購買者是夫妻雙方年收入均在700萬日圓以上經濟實力較強的家庭，他們出於入住等實際需求、房地產投資、降低遺產繼承稅等目的購房。隨著新建公寓的價格上漲，二手房的價格也在上漲。
住宅存量數字持續成長，包括年輕人在內，一般民眾的買房難度卻有增無減。20世紀90年代初，作為應對泡沫經濟崩潰的經濟措施，為了處理大量的不良債權，日本政府推行放寬建築容積率等限制的政策，以期有效利用起那些被「套牢」的土地。因此，與泡沫經濟時期相比，現在可以建造規模更大的公寓。以大城市為主，每棟能容納特別多住宅套數的高樓公寓建設熱潮方興未艾。
住宅建設是民間商業行為，開發目標理所當然地被鎖定在預期帶來高收益的地區，相應地這些地區就呈現住宅套數越積越多的態勢。然而，大城市中心地段昂貴的房產即便存量增多，也並非一般民眾能買得起的。
