2. 各國的狀況不同：家庭債務壓力
房屋貸款為全球多數國家家庭債務中佔比最高的類別，根據國際清算銀行（BIS）的數據，整體先進國家家庭債務 / GDP 比重約為 70% 左右，在過去 20 年並無明顯上升趨勢，美國甚至在近 10 年還有下降的趨勢，顯示家庭債務壓力並沒有出現顯著惡化。家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、南韓、加拿大等國家，其中又以南韓家庭債務成長速度最快，過去 20 年上升一倍，目前已成為全球主要經濟體中第二高的國家，以上提到的國家央行除了 瑞士央行 累計升息 2% 以外，其餘國家均已升息 3% 以上，在利息成本大幅上升下，房貸壓力上升、購房需求下降，使房價開始下跌。
3. 各國的狀況不同：浮動利率與固定利率佔比
除了家庭債務佔比外，「固定利率與浮動利率佔比」則會影響升息對貸款市場的傳導效果。房屋貸款合約主要可以分為兩種類型：
◎固定利率意味著在貸款期間，即使央行調整基準利率，房貸利率將保持不變。
◎浮動利率則代表還款利率會隨著市場條件的變化進行調整，若一個國家浮動利率佔比越高，央行貨幣政策傳遞效果越快。
從 OECD 與澳洲央行 2 月份的報告來看，澳洲、北歐、南韓房市以浮動利率為主，因此央行升息對房貸利率影響更為明顯；相比之下美國、德國、英國等主要經濟體多數房貸契約皆以固定利率為主，因此雖然這些國家的央行大幅升息，但對於過去幾年購買房屋的民眾來說，利息壓力沒有出現明顯上升，美國甚至看不出升息對現存房貸利率造成的影響。
二、多數國家房地產價格出現滑落，尤其集中在上述有問題的區域
綜合上述，全球房市成長已然出現趨緩，但各國有不同差異，從 IMF 提出的房市風險指標來看，目前家庭貸款高、央行升息幅度大、房貸以浮動利率為主的國家房市脆弱性越高，也是本輪房市領先下跌的國家，包含澳洲、瑞士、北歐、加拿大、紐西蘭、南韓等。而美國、德國、英國等房市市值較高的國家房價也開始出現些許滑落，但幅度不大，主要原因就是出在這些國家房貸均以固定利率為主，且過去 20 年家庭債務 / GDP 比重並沒有出現明顯上升，央行升息效果得到緩衝，而我們認為全球房市後續是否會進一步惡化的關鍵在市值佔比最高的美國。
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責任編輯／林彥呈
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