黃先生的住宅是105年前取得，未來如果有出售的需求為房地舊制計算所得稅。如果贈與給小孩，因小孩是105年後取得，未來再出售將以房地合一新制課稅。
黃先生的50坪中古住宅，位於台北市大安區，原取得成本為4,000萬，如售價6,000萬，獲利為2,000萬。目前房屋評定現值100萬，土地公告現值為1500萬。
你可能和黃先生一樣想知道，同一間房產，新制與舊制的所得稅差別有多大？
出售新舊制房地之所得稅課稅異同：
舊制
出售土地的所得：免納所得稅。
出售房屋的所得：屬於個人綜合所得稅的財產交易所得，計入個人綜合所得總額，適用5％～40％之稅率。
新制
出售土地的所得：房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅。
出售房屋的所得：房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅。
無論是與新、舊制，都要繳土地增值稅。
相信大家有發現，新、舊制最主要的差異在於，出售舊制土地的獲利（所得），是免納所得稅的。
房地舊制併入個人綜合所得
因舊制只有「出售房屋的所得」，我們先計算：房地比＝房屋評定現值100萬／房屋評定現值100萬＋土地公告現值為1500萬
舊制課稅所得＝獲利2000萬×房地比＝125萬
以所得稅率20％為例，稅額為25萬
如果你的房屋持有非常久，已經忘記當初的購買成本，則採用部頒標準。
台北市大安區的部頒標準是48％，所得為房屋評定現值100萬×48％＝48萬，併入綜所稅申報。
稅額為48萬×所得稅率20％＝9.6萬
房地合一新制試算：
房地合一新制為避免短期炒房，依持有期間分離課稅，假設持有第4年出售，
獲利2000萬×房地合一稅率35％＝稅額700萬
許多人都知道，房地舊制的稅務負擔較輕，同一間房一樣的獲利2000萬，舊制所得稅9.6萬或25萬，新制要繳700萬，稅負差異28倍以上，超乎你的想像吧？
善用房地合一新制優勢：
當持有滿6年以上的自用住宅，房地合一新制可享免稅額400萬元，超過部分可享優惠稅率10％計算。
如果黃先生大安區房產，以上述自用優惠稅率計算：
獲利2000萬－免稅額400萬＝1600萬
1600萬×優惠稅率10％＝稅額160萬
善用房地新制自用住宅優惠，雖然可以將一般住宅房低合一稅700萬降低為160萬，還是遠高於舊制的交易稅。
傳承注意要點：
不動產在台灣人資產比重相當高，在規劃傳承前，建議先盤點手邊的房產那些是新制？那些是舊制？
再決定何時移轉？如何移轉？避免不小心一個動作，例如贈與房產給子女，讓你的舊制變新制，造成遺憾。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅。
責任編輯／林俐
