老王夫婦育有兩子，近期都找到理想的對象，即將跟另一半共結連理，完成終身大事，為了幫助兩個兒子成家立業，老王夫婦準備買給兩個兒子各一間房屋，支援他們專心經營自己的小家庭，不過一口氣買兩個房屋對老王十分吃力，為了怕兒子以後不願奉養父母、兒子負債或身亡等意外，老王周遭的親友建議買了房屋以後，可以讓兩個兒子都把房屋設定1000萬的抵押權給老王，認為這樣對老王比較有保障，老王特地諮詢律師，這樣是好方法嗎？
贈送房屋給子女後設定抵押權是好方法嗎？
首先要先釐清一個法律觀念，「從屬性」是抵押權的法律特性之一，必須先存在債權債務關係，才能設定抵押權去擔保債權。也就是說，要將不動產抵押給別人，必須先欠有債務，設定抵押擔保才會生效，債權若不存在，抵押權會因此不成立或無效。例中老王如果是把房屋贈與兩個兒子，實際上沒有要兩個兒子還錢，未來兒子可以主張跟老王之間沒有債務從而打官司要求塗銷抵押權登記。
如果老王修正方法，改為各借兩個兒子1000萬元的購屋款，並且跟兩個兒子簽署借貸契約，辦理抵押權登記就不會遇到不成立或無效的問題。不過兒子對於他們名下的房屋保有自由買賣、處分的權利，如果兒子把房屋賣掉或拿去抵押借二胎貸款，老王在法律上沒有權利限制他們。同時，老王對兩個兒子各1000萬的債權，未來老王過世之後還會被列入老王的遺產合併計算遺產稅。
如果老王確定是要把房屋給兩個兒子，只是要確保房屋不會被兩個兒子自行賣掉，老王兩夫婦也享有居住房屋的權利，建議可以選擇兩個兒子在獲贈房屋之後，將房屋辦理自益信託，由老王夫婦擔任受託人，將房屋信託過戶到老王夫婦名下。如此，兒子能確實取得房屋的所有權，老王夫婦過世後不用再繳納額外的遺產稅，而房屋信託在老王夫婦名下，兒子沒經過父母同意，也不能出售或處分房屋，而老王夫婦受託管理房屋，自然有權利管理、居住這兩間房屋，不用擔心兒子不孝要把父母趕出門，與設定抵押權相比，這樣處理的方式，更能兼顧稅務及財產規劃，同時也能實現老王對兒子們的心意。
本文經授權轉載自蘇家宏律師。（原標題：贈送房屋給子女後設定抵押權是保障父母的好方法嗎？）
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