Step 3 回推想要的：區域/ 類型/ 坪數
算出房屋總價後，依據自己目前設定的區域、平均行情來回推可購買的坪數。
假設總價834 萬，區域行情均價為35 萬/ 坪，不需要車位，可以購買的建物權狀為23.8 坪。推估室內面積，如果是無電梯公寓，因為通常只需要扣梯間， 室內約有22 坪，如果是電梯大樓，假設公設比33%， 那麼室內約為16 坪。
我有一位學員，結婚前和另一半租房子，每月租金剛好就是2.5 萬元，後來結婚後在桃園以840 萬買了電梯兩房加車位，貸款714 萬，頭期款126 萬。以房貸利率2.1% 推算，每月貸款利息約為1.25 萬元，以30 年房貸，每月本息攤還也才2.67 萬元（其中有超過1.4 萬元是在攤還本金），只比之前的租金高一點點， 卻能透過繳房貸的過程，每個月強迫儲蓄存下超過1.4 萬元。
Step 4 改用：寬限期/ 理財型房貸
電梯兩房加車位，貸款714 萬，頭期款126 萬。以房貸利率2.1% 推算，每月貸款利息約為1.25 萬元，以30 年房貸，每月本息攤還也才2.67 萬元（其中有超過1.4 萬元是在攤還本金），只比之前的租金高一點點， 卻能透過繳房貸的過程，每個月強迫儲蓄存下超過1.4 萬元。
注意！僅適用於「家庭收入高、有付款能力， 只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」
如果這個總價，買不到喜歡的房子怎麼辦？最安全的方式，就是重新調整需求，在「坪數」、「類型」、「地點」間做取捨。例如：坪數從大到小、新的電梯大樓改為華廈或是無電梯公寓、地點從市中心換到通勤30 分鐘內可以接受的近郊。
如果權衡之後，這些需求真的無法取捨，而且， 你的家庭收入很高、有付款能力，只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高，影響生活和理財的餘裕的話，有另外一種兼顧「買房自住需求」和「每月房貸負擔」的方式，就是：使用「寬限期」或「理財型房貸」，以Step1 算出來的「每月要還款的金額上限」作為每月繳貸款「利息」的預算，回推總價和貸款金額。
假設前面這個家庭維持以2.5 萬作為每月要還款的金額上限，但使用「寬限期」或「理財型房貸」，只繳利息、不攤還本金（貸款期間仍然可以隨時大額償還本金，只是每月要繳的房貸裡只需要繳利息），那麼，以房貸利率2.1% 來推算貸款金額，2.5 萬x12 個月 / 2.1% ＝ 1428 萬，以貸款8 成回推，可以負擔的總價為1785 萬元，需要準備的頭期款為 357 萬元。
剛剛說，這個方式只適用於「家庭收入高、有付款能力，只是不希望每月貸款支付金額占家庭收入太高的人」。
如果你符合這樣的條件，雖然需要的頭期款和銀行對於收入的要求比較高（因為貸款金額提高），應該都不會造成困難。不過，如果有任何一項條件不符合，真的建議還是從「調整需求」（坪數、類型、地點做取捨）著手喔！
Step 5 自備款：資源盤點／存錢計畫
用Step2 和 Step4 算出來的總價和貸款金額，來推估需要的自備款，開始進行資源盤點和存錢計畫囉！
透過這五個步驟，可以兼顧需求與買房後的現金流，讓買房後一樣保有生活與理財的餘裕喔！
本文經授權轉載自幸福文化《買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開！》（原標題：當「屋主」， 不當「屋奴」有解方 你的薪水適合買多少錢的房子，算給你看！）
責任編輯／游舒婷
