中國房地產開發商今年大舉借債，其中一個有創意的借款來源似乎已被利用到極限。
在中國買房沒有政府運行的託管制度，因此房地產開發商可以透過預售獲得免息融資。由於房屋完工前已開始銷售，開發商有大量建築承諾需履行。而這些開發商已在美債市場負債累累。
截至9月底，有幾家大中型開發商未能按照年度銷售目標完成前九個月的任務。債券分析企業CreditSights追蹤36家公司中，近半公布2019年銷售目標完成率不足70%。
值得警惕的是，中國財經媒體財新上周報導暗示，該國部分最大的住宅開發商正在打折以達到年度銷售目標，包括融創中國控股、萬科企業及碧桂園控股等。如果開發商正接近市場需求極限，眼下將面臨履行開發責任這個不受歡迎的任務。
融創中國2019年上半年財報的一部分，就是預售案如何成為開發商的「影子金融」，以及為何不能永遠運作的明顯案例。今年前六個月，融創中國發展中物業增加人民幣589億元（約2546億台幣），其中預計在未來12個月完成的物業增加不到人民幣20億元，約96%的淨增加部分還會更晚完成。
另一例是中國大型房地產開發商萬科。近幾年，該公司已售出但未入帳的銷售額（未完工項目）大幅增長。
2012年6月至2015年12月三年半中，萬科此類未入帳銷售額增長47%，至人民幣2151億元（約9289億台幣）；此後三年半，該公司此類銷售額增長189%，到6月底時達人民幣6216億元（約2.68兆台幣）。
這些數據反映出，在財務層面，甚至可能在實際營運上，開發商的建築產能已處於極限狀態，更多預售案只會讓住宅的最終完工時間進一步延後。這可能引發買家不滿，若按照當前完工速度，有些購房者要等兩年才能拿到房子。
如果中國政府改變政策，允許更多信貸資金流入房地產市場，那情況可能變化，不過中國今年以來極力避免這種做法。暫時而言，中國府不願像2016年那樣，允許任何用來刺激經濟的資金流入房地產市場。
對開發商而言，銷售快速增長和無節制擴張的暴利年代可能將結束。除非政策重點現在開始180度轉向，否則很難想像過去五年跑贏大盤的地產股還有多少上漲空間。
文／Mike Bird
