因應熱點城市的房價漲幅節節高升，十一長假房市調控政策頻發
在房價不斷攀升的背景下，推動投資性購房需求更趨旺盛，房地產開發商也不斷加大對一二線城市土地的投資力道，造就地王高燒不斷，資金大量湧入房地產市場，除了房地產投資過熱、導致實體經濟資金配置不均衡，另一方面，房價過快上漲亦不利於市場平穩持續發展，中國熱點城市的房價一路狂飆，引發各界對於中國房地產市場泡沫化的擔憂，在房價漲幅節節高升的時空背景下，中國各地當局接連推出房市調控措施已是時勢所趨。
中央政治局於7/26會議提出「抑制資產泡沫」後，各地陸續出台收緊限購、限貸政策，自8、9月以來，南京、蘇州、杭州等漲勢過猛的城市就已經先後升級房市調控措施，而北京9/30宣布提高首付比例等重量級調控政策後，接續掀起一波房地產密集調控的浪潮，在國慶十一長假前後、即9/30至10/8期間，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、南昌、上海等地方政府相繼出招，共計有21個城市推出房地產調控政策(附表1)，各個熱點城市密集發文，充分展現中國當局對於新一輪房市調控的決心。
若進一步對照本輪與前一次房地產調控措施與背景：
- 本輪房地產調控：以限購、限貸的政策為主，且重點主要落在近期房價漲幅較快的一二線城市，PBoC貨幣政策基調偏穩定寬鬆。
- 前一輪房市調控(2010-2011)：高達46個城市限購，且中國當局對限購套數、首付比例與貸款限制等面向進行統一規定，PBoC於2010/10至2011/7期間，5次上調1年期貸款利率，由5.31%提高至6.56%。
總體來說，本輪的房地產調控與所面臨的貨幣政策環境均相對前一輪房市調控溫和，透露在目前中國宏觀經濟下行壓力較大的情況下，中國當局的調控重心在於抑制市場投資與投機情緒，防範價格風險，而非試圖打壓市場。不過，因為這次的調控政策更加側重於因地制政，有意在抑制一二線城市快速增長房價的同時，將市場資金引導至三四線城市，一般認為可望為全國房地產平穩去庫存提供一個相對較好的環境，未來一二線的熱點城市與去庫存難度高的三四線城市之間房市政策的背離程度預期也將有所加大。
抽絲剝繭 ─ 細究中國熱點城市房價居高不下的原因
- 中國城市分化加劇，流動人口增加：這次房價漲幅最快的是一線城市與部分人口聚集效應較強的二線城市，這主要是反應一二線城市的醫療、教育、基礎設施資源相對豐富，造成三、四線城市在首批剛性需求被滿足後、房市普遍呈現後繼乏力的情況。在一二線城市較三四線城市具有競爭性，東部城市較中西部城市相對有吸引力的時空背景下，中國全國流動人口(在戶籍制度的概念下，流動人口泛指離開戶籍所在地到其他地方居住的人口)近年來亦有顯著成長，相較2000年全國流動人口數量僅1.21億人、佔總人口比重9.55%，2015年全國流動人口已達2.47億人、佔總人口比率則增加至17.97%，若以常住人口與戶籍人口比例來反映人口流動情況(圖3)，不論是在北京或上海等熱點城市，該項比重均有所成長，合理解釋為什麼一二線城市的房價會如此高不可攀。
- 地方政府過度依賴土地出讓金：在分稅制度改革之後，地方政府的財源有限，原先傳統的地方財政收入早已不敷支出，導致土地收入成為地方政府非常重要的資金來源，以2015年數據來看，地方政府性基金收入結構以土地出讓金為主，該項佔比高達80.26%，而地方政府專項債券佔比僅17.28%。以此來看，不難想像地方政府確實有樂見土地出讓金頻創新高的誘因，隨著地王頻出，房地產開發商為了反映高成交地價的取得成本，必然也會推高樓面單價，在房價難以下滑的預期下，這又進一步刺激居民對於房地產的投機需求，帶動房價一路上揚。因而，在中國當局尚未針對地方政府過度依賴土地財政情況進行相關財稅體制改革之前，那麼即便短期內透過限購、限貸等需求抑制政策，能夠幫助房市暫時降溫，但長期來說，當地方政府面臨財政來源困窘時，地方政府再度透過出讓土地來獲得資金的趨勢必然將再延續。
