專注於房地產投資的張正文，在張榮發身上學到的第2個經營觀念，是寧可做不成生意，也不要違背良心。張榮發常常告訴他，經營企業做任何決策都要對得起股東，不能為了要賺錢而沒有中心思想。
張正文舉例，07年，浩正集團參與全日空在日本的13家旅館的競標，出價輸給摩根士丹利私募基金而落敗。「沒有得標，我一點都不覺得可惜，因為當時我們的出價完全是根據專業估價判斷，如果只為了得標，盲目追高價格，將對不起私募基金的股東。」沒想到隔年發生金融海嘯，摩根士丹利未能履約，資產全數被銀行沒收，張正文反而未在金融海嘯受到太大衝擊。
張正文說，在商場上做生意，每個人都有生存壓力，要設身處地為對方著想，即使對方是敵人，交手過程中也別讓對方毫無退路。這也是他在張榮發身上學會的第3件事：經營人脈與待人處世之道。
他舉例，13年透過三井住友信託銀行收購日本最大的夾層融資（mezzanine finance）公司、專門從事企業夾層融資與私人股權投資的Trust Capital95％股權，對方則保留5％股權，且在董事會給對方一席董事，著眼的就是未來雙方的合作。「讓自己先變成別人的貴人，日後當你需要幫忙時，他就會伸出援手。這時候，人脈就會自動產生。」張正文說。
成功心法 逢低買進做出差異
闖蕩美、日地產開發業10餘年，如今成為日本最大的夾層融資公司，張正文自認成功心法有3。第1招是趁景氣低點進場，如17年處分日本購物中心後，他發現線上購物所帶動的物流倉儲需求大增，便趁著價格還未炒高之際，陸續買下東京近郊的3座倉儲。如今回想起來，「還好當時提前布局，才能維持10％的收益率。」他認為，目前房地產有泡沫化跡象，雖然很多物件都在市場待價而沽，但他還在等下一波崩盤，才會出手購買。
第2個心法是善於替商用不動產加值。「大家都做得出的東西，沒有差異化就很難獲利。」如他之前大量收購日本購物中心，租客不乏AEON mall等知名業者，但他很早就將商場定位為一日生活圈，所以儘管電商崛起，還不至於影響來客數。第3個心法，則是善用融資槓桿收購日本大型商用不動產，將私募股權基金的特性發揮到淋漓盡致。
這幾年，張正文也開始關注台灣地產市場，他透露現階段評估標的包括台、日在內的商用不動產，只要有好標的就會積極出手，能否與台灣市場擦出火花，仍有待觀察。
作者／梁任瑋
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責任編輯／林彥呈
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