值得回憶的事，可能是因為美好，亦或是值得自己一再思考。我想從一個親身經歷的故事講起，是關於台北市的一幢老房子，位於台北市文山區興隆路二段。而我今天要談的主題是「建築物長期修繕計畫」。
一、斯是陋室，何陋之有？
太陽西下，夜幕垂臨，興隆公園蟬的鳴叫聲依然熱鬧，反倒烘托出了台北的一份祥和與安逸。2020年8月17日晚間，我以台北市輔導公寓大廈成立管理組織計畫主持人的身份來到這裡訪視。
興隆公園以觀景湖為中心，公園內樹木繁茂，各種植物鬱鬱蔥蔥，景觀雅緻，有民眾於園內乘涼，也有慢跑運動、散步的人，美好的休憩空間，倘佯期間，頗有遠離都市塵囂的感覺。公園周圍，住宅區環繞，我穿越公園，來到前總統馬英九的住家，緊臨興隆公園，該公園就是他平時慢跑的地點之一。
這是一幢地下一層、地上七層的雙拼建築，是典型的台北普通居民區的普通集合住宅大樓，隸屬台北市文山區，附近基本上都是幾十年的老房子。然而，「山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈。」許多人都知道，網路上也很容易查到，馬英九前總統已經在這裡住了幾十年，有人用「斯是陋室，惟吾德馨」來讚美他的清廉，也有大陸網友說「台灣領導人的家，連我們村長家都不如」。（延伸閱讀：台灣老舊大樓亂象如何解？專家：應更加授權建管部門查核違法）
苔痕上階綠，草色入簾青…南陽諸葛廬，西蜀子雲亭。孔子云：「何陋之有？」對呀，馬前總統的住家何陋之有呢？
我在大樓裡裡外外、上上下下檢視一遍，外牆斑駁，樓頂加蓋，陽台外推，加裝鐵窗，漏水長壁癌，消防設施停擺，地下室化糞池長年未抽即將滿溢，住戶意見分歧…台北市老大樓普遍有的問題，在這位前總統的居家一樣也不少。顯然，大樓平時相當疏於修繕、管理、維護。職業素養與對馬前總統的景仰，讓我產生些許感慨。
二、又不是買不起，幹嘛不搬家？
我此行的任務，是幫他們輔導成立大樓管理委員會。當然，不涉政治，不談國事，我關心的是住戶家事，是大樓的管理問題。這已是第二次訪視，一位住戶金先生和馬大姊（馬以南，馬英九的大姐）接待了我們，大樓沒有公共空間可以談事，我們商量一下，到里長辦公室借了地方。相談中，詳細了解到大樓以及住戶的狀況，也聽馬大姊介紹了馬英九住戶（他家有２戶，在這幢大樓裡，他家就像其他住戶一樣普通樸實，所以我寧可這樣稱呼他應更確切）的訴求。馬英九住戶期許，透過市政府委派輔導單位的介入，將管理委員會成立起來，然後解決社區迫切需要處理的消防設備修繕等問題，他認為住戶安全很重要。
我充滿好奇地問馬大姊，大樓老了，問題又多，您弟弟為何不賣掉它、買個新房子就好？馬大姊說：「對呀，又不是買不起，我叫他們把二戶舊的賣了，完全有錢買一戶新的，可以安安心心住到老，幹嘛不搬家？可是，他們夫妻倆個我說不動，我也這樣勸過，他們想法就是不一樣，馬英九不想搬家，想在這裡住到終老，他說這是他的夢。」
心頭的納悶未解，訪視之後，我上網爬文，發現了2011年12月31日馬英九FB貼文：「過去二十多年，我和父母親住在文山區一棟30年的雙拼老公寓裡。一直到我就任以後，才暫時搬到『職務宿舍』，可是媽媽在老房子住久了，也習慣在附近的菜市場買菜，更喜歡附近的老鄰居，不想搬到警備森嚴的市中心，她常說：『我住這裡比較自由，也可以幫你照顧老房子。』在這個老公寓房子裡，有父親對我諄諄的教誨，有我們兩夫妻甜蜜的回憶，有我兩個女兒的笑聲和成長，更有著無數個長夜裡，我在腦中編織著我的臺灣夢。我常想：等我以後退休，就會回到老公寓裡，陪伴母親。我可以在景美的山路上輕鬆慢跑，和美青牽著手在公園裡悠閒散步，看到一路上菜販、老人、婦女和孩子們臉上都洋溢著平安和幸福的笑容。這，就是我的臺灣夢，我相信各位鄉親也和我一樣，都有一個臺灣夢。這個夢裡，清廉是政府堅定的態度與習慣，要我們一起小心呵護才會實現：唯有打造一個清廉的國家，才能確保這個夢不會破滅。」
於是，我明白了，而且感動！
三、總統老家住得不好，不是台灣人的榮耀，而應深刻檢討
不久之後，我們借用附近房屋仲介公司的會議室，為他們大樓開了第一次區分所有權人會議。會議中，馬英九前總統以區分所有權人身份全程與會，大約三個半小時；會議中，馬英九發言的意見和其他住戶一樣，份量沒有更重；會議中，議題表決，他有二票，那是因為他有二戶產權，表決權是法律賦予的；會議中，我的靈魂開小差，我想，這樣的社區民主會議，會不會也是馬英九「台灣夢」的一個情節？
會議前半部順利，通過了規約，選出了管委會，後半部討論到消防改善以及化糞池抽水肥的議題，就有不同意見分歧，所出現的爭論，體現了台灣社會長期以來的積弊。
政府歷年來主導的都市成長，未能搭配恰當的都市計畫，且失敗於缺乏完善的建築法規與物業管理制度，導致窳陋建築處處可見，社區問題層出不窮，成為影響社區居民居住安全與品質的重大隱患。施工品質先天不良，建築物未定期維護修繕，或使用者不當的任意變更，導致後天失調。當一些住戶強力主導要求改善時，其他個別住戶卻可能為了一己之私或一己之見，杯葛社區事務、不行動，以致社區改善行動不斷遭到阻撓；協商成本過高，管委會或大部分住戶窮於應付或根本沒辦法應對。尤其是大樓長期修繕計畫，至今仍是專業制度中的盲點。（延伸閱讀：我們繳的管理費，怎麼變你家財產！老社區常見財務問題，專家：最好這樣解決）
台灣物業管理學會一直倡導：社區沒錢，萬事難為。建築物興建過程中，無論在建築基本設計或細部設計階段，或竣工驗收、公設點交時，或住戶入住啟用後每經過一段時間，均需要研擬建築物長期修繕計畫，了解未來數年內需求的建築維護經費。良策之一，就是推動研擬長期修繕計畫並立法強制。
四、送一張圖，希望啟示大家
長期修繕計畫對於台灣城市的發展，具有多面向重大意義，台灣物業管理學會長期修繕研究小組多次去日本等地參訪、上課，經歷了學習、引進、轉化、實踐的過程，已經累積了初步的專業知識與經驗，長期修繕研究堪稱行之有年。
該學會研究指出，以日本推動相關制度為例，2005年國土交通省首先以公共建築為對象，規定轄下建築物以長期修繕計畫明定修繕工程檢討項目、計算方法、報告提出方式等，並依此作為公部門預算編列、資產價值判斷的重要依據；爾後為了進一步推動民間公寓大廈生命週期建築性能的正常化，以及規範公寓大廈關係者的權利義務，於2008年頒布以集合住宅為對象的「長期修繕計畫製作指導方針」，作為相關業者研擬計畫的作業標準，依其30年期間的預估修繕工程計算成本，藉此做為收取「修繕儲備基金」的依據。
在國土交通省頒布指導方針後，開發商在銷售住宅時傾向於委託物管業者或建築師等研擬長期修繕計畫、估算所需修繕預算，並進行財務規劃、籌措財源，訂定「住宅基金」（支付一般管理費）及「修繕儲備基金」（支付未來的預防性修繕或更新）等收費標準。至於住戶在購屋時，也會被清楚告知該住宅的長期修繕計畫，及所需要繳交的二筆費用。而公寓大廈住宅啟用營運後，受聘的物業管理公司原則上也會遵照執行長期修繕計畫，並會定期評估屋況以進行計畫修正。此制度已於日本房屋市場深入民心，倘若開發商銷售公寓大廈時未隨附30年期間的長期修繕費用收支，無法被住戶所接受而難以銷售。
有關台灣在「長期修繕計畫」概念的推動方面，地方政府如台北市、新北市、台中市近年在興辦社會住宅時，亦開始將相關計畫納入招標需求要求廠商研擬，以作為未來營運時編列年度修繕預算的依據；民間方面亦已有開發商嘗試結合此理念，將新建案的30年修繕成本的計算結果與既有建案的修繕履歷進行比對，尋求預估模式的精準化。而在法制化的動向上，內政部營建署在台灣物業管理學會等單位建議下，目前正進行公寓大廈管理條例的研修，增訂長期修繕計畫於第二章「住戶之權利義務」的法條內容中，遺憾的是，法令修正何日會通過尚屬未知。
馬前總統家的區分所有人會議結束前，我呈現了一張投影片，我說：「各位住戶，因為貴大樓住了一位前總統住戶，所以，我要賄賂大家一幅日本國寶圖，這是秀才人情。」
從圖面可以直觀看出，建築物完成後隨著時間推移，會因氣候、天災、自然老化等物理因素，或人為管理不當，而面臨各個部位的劣化問題。在其生命週期中，因經年累月所衍生的劣化，可透過階段性修繕而恢復其原有性能，但修繕後所回復的性能，還會繼續隨著時間推移再次發生劣化；另一方面，隨著時代進步、社會條件變化、技術創新等因素，導致原有的建築性能或功能已過時，產生無法符合使用者需求的情形(此稱為社會性的劣化與機能性的劣化)。因此，為促進建築物的性能維持與耐用化，需要一個長期性、預防性的專業計畫，藉由計畫內所設定的工程作業儘早回應建築物不同部位的問題，進行整修、改良，以達成與時俱進的性能提升，甚至超越建築物建造之初，此即為「長期修繕計畫」。
五、馬英九的願望可以實現，這也是台灣物業管理學會的「台灣夢」
多年前，在一篇媒體專文中，我這樣寫道：一步步踩過歐洲的大城小鎮，步履輕盈地惟恐驚破了巷弄的寧靜。從倫敦到巴黎，從阿姆斯特丹到海牙，從鹿特丹到布魯塞爾，由盧森堡進入德國，看過萊茵河畔的小鎮，來到萊比錫，坐車去柏林，又進入丹麥、瑞典…旅人的腳步不願停息，足跡在大街小巷延伸，一座座、一排排、一片片歐洲的建築物，古老與現代的文明，迎面而來，接踵而至，許多著名的古老建築成為世界文化遺產，而現代建築又以其獨樹一幟的設計驚豔都市天際線，我與大家一樣，禁不住讚嘆，自己走進的不僅是都市，更是徜徉在歷史文化藝廊，每一棟建築都在靜極思動地訴說著她無盡的故事。
街頭巷弄間的歷史建築得以保存完善，不定時維修才造就了今天歐洲的古意與浪漫，我們期待著把自己的傳統文化與歷史帶進現代都市的文明生活中，把今天的文明成果留給未來的都市，我們都市的品味也將令人嚮往。
在充滿政治口水、怎麼說怎麼錯、怎麼做怎麼不對的社會裡，我還是想大聲說：都市的盛譽正是來自於她的建築；我們不僅要拆，更不要繼續亂蓋；我們不僅要更新重建，更要注重整建或維護措施的落實；都市已經進入物業管理時代，加強物業管理，台灣都市景況可以改善、再生；注重長期修繕計畫，馬英九前總統在老家終老的願望，一定可以實現！哪怕他是「萬歲、萬歲、萬萬歲」，當今的建築維護、修繕與再生技術完全可以達成讓他的住家伴他「萬年、萬年、萬萬年」；甚至，我認為，馬英九這樣一位清廉、細胞裡充滿中華文化精髓與傳統美德的前總統住家，應該被好好地保留下來，以示範現今與後人；總統府是辦公的地方，可以成為百年建築，總統居住的老家，也可以成為不朽的建築，該大樓的住戶應該珍惜。
作者為景文物業管理董事長、社團法人台灣物業管理學會理事長，相關從業經驗20年。
責任編輯／周岐原
