淺談「實坪制」

2023-05-04 07:20

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房價高漲,要求採取實坪制的呼聲越來越高,但能否「如願」打下房價,市場中無人能說得準(柯承惠攝)

房價高漲,要求採取實坪制的呼聲越來越高,但能否「如願」打下房價,市場中無人能說得準(柯承惠攝)

茲有論者認為高房價惹民怨,大部分來自公寓大廈的高公設比,乃主張「改實坪制者得天下」要求改革,內政部長則承諾二個月左右提出虛坪改革政策;但也有不少房市專家都認為是譁眾取寵的假議題,不能真正解決高房價問題,甚至直言「不用妄想實坪制會造成房價下跌」[1]。

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一、公共設施之登記與沿革

最初有關區分所有建物(樓房型態之公寓)之公共設施登記,並未如當前的登記實務,專有部分與共有部分涇渭分明。業經廢止的《建物測量辦法[2]》第28條曾規定:「建物第一次測量,應測繪建物位置圖及其平面圖。區分所有建物之共同使用部分,除有特殊情形者外,應測繪於各區分所有建物之內。地政事務所於測量完竣後,應發給建物測量成果圖。」[3]因此,辦理所有權第一次登記,於勘測時,權利人已協議將通道、樓梯間、電梯間分別測量繪於各區分所有建物之內,且經依法登記完畢,依《土地登記規則》(1980年1月23日發布)第72條第3款規定:「區分所有建物共同使用部分,不得分割。」[4]直至自1995年9月1日才施行「區分所有建物共同使用部分僅建立標示部,及加附區分所有建物共同使用部分附表,其建號,應於各區分所有建物之所有權狀中記明之,不另發給所有權狀」之規定[5]迄今(嗣後修正為現行第81條第2項)。

二、電梯(昇降梯)及其他公共設施

各類型區分所有建物之共用部分,不免有所差異,五層樓以下的公寓,少有設置電梯(昇降梯)者,六層以上的華廈[1]則不然[2],近年來的住宅大樓更常有氣勢磅礡的門廳,甚至有中庭花園、地下停車場、警衛管理室、健身房、游泳池等多樣公共設施[3]。該等「共用部分」或為可免,或為不可免。例如:游泳池非屬必要,電梯(昇降梯)則不能免,且十層以上建物依法更須增設[4]。

三、「實坪制」應登記哪些內容

如上所見,論者所謂「實坪制」應包括「專有部分[5]」,固無疑義,但是否排除「約定共用部分[6]」而包括「約定專用部分[7]」?「共用部分[8]」應全部或部分排除於建物所有權登記範圍外?顯然應先釐清,並以法規明定之,否則治絲益棼。

四、公共設施的成本

區分所有建物之公共設施(共用部分),雖不容否認有提升居住品質而不能免者,然而所謂居住品質,因人而異,不能一概而論。再者,無論建物所有權登記是否採納「實坪制」,繁華高貴與樸素簡約的建物,不可能同等價位。不計入「實坪制」的建築設施,也不可能不計價,即建商必然提升「實坪」的單價,以吸納其成本及利潤。

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