土地是不可再生的資源，俗云：「有土斯有財」是華人古訓。加上資本主義把土地當成「商品」，認為尊重供需定律及自由市場決定售價，是最合理的價格。稀有的土地、房產遂成為炒作致富的商品；住屋已非「生活必需品」，而是如鑽石般的「奢侈品」。中國人所到之處，遍及美國、加拿大、澳洲等，都難以遏止中國人炒房，房價無不翻倍。近年來中國炒房團盯上房價低廉的越南、泰國等東南亞國家，迅速炒熱當地房產市場。
台灣30年來炒房暴利的激勵下，炒房是致富的金錢遊戲，房價不停歇的炒高，五到十年就翻一倍，投資房產是唯一不賠錢且可獲暴利的標的，因此囤房炒高無所不用其極。台北的房價足可和倫敦、紐約看齊，甚至超過了日本的東京。
審計部在111年度中央政府總決算審核報告中點出「台灣居，大不易」，批評台灣青年世代，面對「買不起」又「租不好」的居住困境，許多青年人因此不敢婚育或延遲婚育計畫，加劇少子女化問題，不利於國家未來經濟發展，削減國家總體競爭力。
「住宅價格指數」十年漲幅近六成，青年薪資漲幅約僅13%。高房價、低薪資嚴重落差，購屋夢碎只能租房子。但房價不斷漲高，水漲船高下帶動全國租金指數屢創歷史新高。
政府意識到問題的嚴重性，雖祭出四波打房政策緩解民怨，施行實價登錄、減少貸款成數、增加房貸利率、修訂《平均地權條例》，禁止預售屋紅單買賣，卻不從囤房稅加重持有成本著手，這種打假球的兩面手法，炒房暴利仍繼續延燒，房價照樣升高。
樂見總統候選人表態 支持「居住正義」
長期以來高房價為民怨之首。上個月由民間發起「居住正義大遊行」，吸引近萬年輕人上街表達心聲。當天兩位總統參選人上台表態，柯文哲主張三個「大力」：大力蓋、大力改、大力補。要大力蓋社會住宅，對房價產生抑制效果；大力改革稅制，「房屋愈多、稅要愈高」；要大力補貼，租金補貼要補貼房客而不是房東，要讓租屋市場透明化。侯友宜則說若當選總統，抓到炒房就重懲，也會讓租屋黑市公開透明，民進黨做不到的20萬戶社宅，他會繼續拚、拚更多，讓年輕人好租與買得起房子。
賴清德未出席遊行，但在青年論壇上提出居住三對策，透過「全國歸戶」及「房屋稅差別稅率2.0」打擊囤房，擴大「青年安心成家」優惠貸款額度，以及擴大租金補貼。並且繼續興建社宅、包租代管以及租金補貼方面，從目前48萬戶擴大到100萬戶。
遊行前幾天，行政院火速通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，推出兩大改革，首先是將原先囤房稅以「縣市歸戶」，改為「全國歸戶」，讓囤房者無法在他縣市囤積房子規避計算。並將現行非自用住宅稅率1.5%到3.6%，調升至2%到4.8%，預計明年實施，2025年課稅。中央版和地方版囤房稅都針對囤有三房以上非自用住宅的多屋族，以回應居住正義的訴求。
據財政部統計，若以家戶歸戶（以本人、配偶及未成年子女為1戶計算），截至2023年6月30日止，有51萬3824戶持有非自住住家用房屋，若以個人歸，全國有54萬5586人持有非自住房屋，持有2戶有6萬7783人，占總人次的12.42％居次，持有3戶以上非自住房屋者總計有3萬5962人，占整體比重的6.59％；5戶以上則有8781人，占整體比重的1.61％；持有10戶以上則有1608人。
依行政院囤房稅初擬方案，同一家戶名下有超過4間房，扣除1間自用住宅，第4間開始才會被課囤房稅，但據最新統計，僅2.2萬戶適用，且稅率僅調升至2%到4.8%。看似磨刀霍霍，實際卻是輕輕劃過的政策，怎能遏止炒房歪風？
加強「居住正義」論述 立法落實
1987-1989年房市飆漲，北市預售屋價格平均從每坪11萬元漲到44.5萬，掀起5萬無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議，首次針對住宅議題的街頭造勢、立法與監督階段的活動。無住屋者團結組織在街頭發送《蝸牛主義宣言》：「所有動物中我們最羨慕蝸牛，因為牠們都擁有自己的房子､自己的家。房子是牠們生命的一部份，是牠們最基本的權利，是牠們生活尊嚴的保障。而且蝸牛的社會也很合理，一隻蝸牛一個窩，既不少，也不貪多…..。呼籲我們的社會向蝸牛社會學習，把住宅當作人權，是不可讓渡的基本人權，是一個美滿與安定社會的基本條件。」居住是人類的需要，必須先有居所才能生存或繁榮，有道理提出居住的合理要求，因為居住是一種權利。
我國《住宅法》第一條開宗明義：「為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境」，居住權是維護人性尊嚴重要要素，應為基本人權。居住正義應公平提供人民「適足居住權」，並為社會處境最不利的群體優先提供適宜的居住環境。
德國為了保障每個人都有房子住，將人民的「居住權利」列入憲法中。認為居住是基本人權，藉由法規刻意規範房地產價格的上漲。鼓勵自建房宅、合作建屋，打破開發商對房屋供應的壟斷與操控房價。非營利的合作社共同建房是德國住宅建設的主要組織形式，每年以此方式新建住宅逾三分之一。政府則對合作社住宅提供低利貸款、土地價格及稅收減免的優惠，避免房屋商品化的因素。相較歐洲實力相當國家，德國房價相對低廉。
為了防止炒作，德國建立地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。評估師要對評估結果負責，若不公正導致錯誤還須負法律責任。德國施行之「執行威懾機制」，使指導價制度順利執行，法律規定如果地產商或房東制定的房價或租金，超過評定的合理價格20%，就犯了《經濟犯罪法》，最嚴重的會依「重利罪」判處徒刑。收取昂貴的租金者應予監禁3年或處以罰鍰，炒房獲取暴利情節嚴重者，最高可處10年刑期。因為「房價」也納入定價法、民法、高利貸、經濟犯罪法的範圍內，企圖炒房獲取暴利在德國難以得逞。
期待未來總統大破大立進行改革
執政黨所提的「囤房條款」，限定本人、配偶及未成年子女共可持有三戶，第四戶以上為「非供自住房屋」才予課徵，且未立法防堵借名登記，完全無法遏止囤房居奇炒做。在野黨總統參選人也僅停留於口號式居住正義，毫無具體有效方案，了無新意，讓人難於置信可抑制炒房，落實居住正義。
如果總統參選人秉持「居住是人權」，主張炒房暴利侵害別人的居住權，應受限制和懲罰。預告重課囤房稅實施期程，警示 : 只要持有一房非自用住宅又未出租者就課3%囤房稅，三房以上者依囤房數稅率最低5%，最高10%課徵，肯定造成囤房者儘速與房客訂定租約，申報房租收入，或加速脫手或轉移，如此，政府可多收租金所得稅、贈與稅和土地增值稅。接著，逐漸採市價每年課徵土地稅和房屋稅，加重炒房、囤房持有成本，讓炒房者無暴利可圖，甚至可能虧本，可望有效抑制炒房。
借名登記逃避囤房稅，利用契約關係實質掌控房地產獨享收益，造成居住正義、課稅正義的嚴重扭曲，應嚴格規定以實名制登記。申請借名登記須有正當理由，借名登記契約亦須經公證才有效力，並需繳納契稅；而土地稅、房屋稅應該歸由實質上控制不動產的借名人負擔，炒房暴富者即無法濫用借名登記享受利益，而規避應有的社會責任。
仿效德國施行「執行威懾機制」，嚴管炒房行為，保障居住人權不被侵害，必定會激起人心振奮，成為這次選舉正向主題，落實居住人權的大改革。同時有效引導釋出50多萬間囤房，並興建大量公共社會住宅，採只租不賣並依所得比率收取廉價租金，讓房價與租金回歸合理，是普羅大眾殷切的企盼。
＊作者為反貧困聯盟召集人 ，原載於《法扶報報》，授權轉載。
