不動產買賣契約書成立後，買賣契約的總價、付款方式、稅費負擔及點交日期都已經確定，但是，如果不動產有優先購買權存在，可能就必需通知優先購買權人，是否主張優先購買權，為此，買方可能為人作嫁，白忙一場！
實務上優先購買權的種類繁多，例如：土地法第34條之1、第104條及第107條等，有些是債權性質，有些是物權性質，所以，當買方購買該類不動產時，除了天時地利以外，還要通知優先購買權人，當優先購買權人不主張優先購買權時，買方才能如願以償，或許這也是一種「人和」吧！
共有人不只一位時，須注意優先購買權問題
個案中的土地出賣人是持分共有人，該土地為繼承取得，所以，有部分共有人是遠房親屬關係，也有部分是後來遠房親戚出售後，再取得的承買人。拜政府公共工程之賜，買方擬透過仲介公司介紹承買，由於價格不錯，賣方心動了，於是簽署了仲介公司的買賣邀約書，但是，要求仲介公司買賣契約書成立後，一定要通知其他共有人，因為共有人中有許多遠房親戚，除了天時地利，他更希望做到人和。
因為買方先前已經承買該土地的部分持分，所以並不是「外人」，依法不需要通知優先購買權人，賣方擔心了，不希望為了該筆土地買賣造成在家族的眼裡「人設崩壞」。屆時，仲介公司傷腦筋了，臨時缺一腳，該怎麼辦？
依照最高法院72年台抗字第94號判例略以：土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購...若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。另外，土地法第34條之1執行要點第13點第9款：共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權。有了相關的法院判例及執行要點後，賣方不再堅持想法，也順利的完成不動產買賣簽約的手續。
您有類似共有不動產出售的困擾嗎？如果是單純的共有人間的承買關係，沒有涉及其他優先購買權的問題，切記「肥水不落外人田，沒有優先購買權！」買賣契約書成立後，不需要通知其他共有人。
作者為正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。小標為編輯所加，
責任編輯/周岐原
