到底是先有雞？還是先有蛋？這個問題可以讓生物學家去傷腦筋就好。真實的生活中，雞生蛋，讓我們有美味可口的蛋可以吃，而且餐餐不忘。
在建物謄本的登記裡，我們遇到相同的問題，建物謄本面積怎麼來的？每坪數十萬元甚至百萬元的建物坪數，建物謄本面積到底從何而來？買方買房時建物權狀面積怎麼來？
對建物謄本有疑慮，從建照、使照確認最清楚
依據地籍測量實施規則第 282-1 條：於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣工圖說轉繪建物平面圖及位置圖，免通知實地測量。所以，建物權狀面積的產生是：房屋建造執照＜使用執照竣工圖＜建物平面圖＜建物謄本＜核發建物權狀。
於是，當建物謄本有錯誤時，最好的方式便是正本溯源、順藤摸瓜，取得正確的登記。我們常提的建物陽台補登記，就是依照這個原理，將原本存在於使用執照竣工圖，轉繪到建物平面圖，再登記到建物謄本，最後，登記在建物權狀的真實案例。
店舖登記成住宅，確認使用執照用途即可解決
個案中的一樓店面，因為地政事務所轉載時錯誤，用途以住宅登記，買方是一家公司，偏偏今年7月1日起，平均地權條例修正，私法人承買住宅必須經過內政部許可，且取得後將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。買方認為公司的資產購買公司使用的店舖，可以避免不必要的困擾，否則不擬承買。當買方堅持買公司名字，政府打房要許可才能登記，該怎麼辦？
當下，我們立即申調該建物的使用執照，發現事情應該有轉圜餘地，當初使用執照的竣工圖載明的用途應該是「店舖」，地政事務所轉載到建物平面圖時變成「住宅」，造成建物謄本及建物所有權狀都記載為「住宅」，也造成買方的困擾。
為此，我們按圖索驥，順藤摸瓜，將建物平面圖及建物所有權狀都完成變更為「店舖」，買方也免經政府許可下，順利的以公司名義取得所有權登記，取得所有權後，當然也就免受5年內不得辦理移轉的限制，買賣雙方皆大歡喜。
如果您在買賣房屋時有面積、用途、構造等相關疑慮，記得，順藤摸瓜，申請建物建造執照或是建物使用執照及其竣工圖說，或許會有不同的發現，找到您要的答案。
作者為正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。
責任編輯/周岐原
