相對而言，美國商用不動產因疫情時期產生的居家工作模式持續盛行，根據CoStar Group統計，已導致辦公室空置率在2023年第1季到達12.9%新高，麥肯錫顧問公司亦估計全球主要城市的辦公大樓市值到2030年可能會減少8,000億美元，Mortgage Bankers Association也統計約1.4兆美元商用不動產貸款在2023年至2024年需償還並用目前的高利率再融資。在高利率財務成本與低租金收益前景下，龐大的2.8兆美元商用不動產貸款無疑是投資機構更該關注的風險區塊。
不論市場利率或通膨未來的波動為何，筆者認為經濟結構改變大趨勢已不可逆轉，也是過往歷史尚未真正處理過的挑戰，這些議題包括：
1.人口結構老化：雖然全球人口持續增加，但聯合國推估的老年人口比例增加、兒童人口比例減少［圖2］，及除非洲以外的老年人撫養比例成長［圖3］，皆代表未來勞動力資源爭奪、老年醫療和退休體制負擔不確定性的增加。
2.已開發國家財政赤字惡化：美國身為世界最大經濟體、金融市場和最大國際流通貨幣供給國，持續的擴大其財政赤字［圖4］已超過二次世界大戰後的任何時期。國會預算辦公室在今年報告估計聯邦債務將由今年占98%GDP，升至2033年的118%GDP，也因債務利息與必要開支成長超過政府收入及經濟成長，將聯邦債務在2053年推升至195%GDP。雖然市場有一派論述相信貨幣量化寬鬆可以再次解決此問題，但其他結構問題已悄然降臨，是否能如以往在低通膨的全球化及相對和平環境下恣意印鈔降息，已成一大哉問。
3.國際市場因政治分化：地緣政治和區域衝突筆者不會在此贅述，此議題已經影響外國直接投資（FDI）分布並有全球下滑的趨勢［圖5］，歐洲也因戰爭影響，在去年呈現淨流出劣勢。筆者也整理出FDI在亞洲四小龍趨勢［圖6］，相信讀者們也可以看到新加坡因近年北亞不穩定因素而得到外商明顯青睞。
