房子真的很貴，而且越來越貴。一項重要指數顯示，今年4月份的房價較3月份上漲了1.2%，目前的房價較2019年年底上漲了約50%。
對潛在買家來說，這是一場危機。對房主來說，這是意外之財：房價上漲是近年來普通家庭實際財富（即經通膨調整後的財富）激增的一項重要原因。
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但對所有人來說，房價的上漲應該也是一個警示信號。包括聯準會（Federal Reserve）一個模型在內的多種指標顯示，目前房價的高估程度與本世紀初泡沫期頂峰時的水準相仿。
這並不是說我們即將迎來2008年那樣的崩盤或危機，原因我稍後再談。也不是說不應該買房。如我在2020年解釋的那樣，遠程工作等由疫情催生的趨勢讓持有房產的非現金回報變高了。
但住房也是資產，過高的估值預示著，未來幾年的實際回報將停滯不前，甚至出現負值，這對任何指望將房產作為財富來源的人來說都是不利因素。
住房與任何資產一樣，其價值也取決於幾項因素，過高的估值是由這些因素共同導致的。第一項因素是價格：將不同類型住房價格變化考慮在內的S&P CoreLogic Case-Shiller美國全國房價指數自2019年年底以來上漲了51%。
第二項因素是資產產生的收益流。房屋的收益是在房屋內居住所產生的價值，我們可以用相似房屋的租賃價格來代表這種價值。美國勞工部（Labor Department）的數據顯示，自2019年以來，這種業主等價租金（owner-equivalent rent）上漲了24%。
這一漲幅很大，但遠低於房價的漲幅，也遠遠低於美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）數據所顯示的新購買和新融資住房月供114%的漲幅。自有住房和租賃住房是相近的替代品，因此，這種價差的擴大是一個預警。
第三項因素是資產的融資利率和未來收益的折現率。如果利率較低，則較高的估值可能具有合理性，但自2019年以來，基準10年期國債的收益率已從不到2%升至4%以上。
聯準會半年度金融穩定報告中的一個模型納入了所有這些要素，該模型顯示，如果採用勞工部的租金指標來衡量，目前的房價被高估了25%，僅略低於2007年28%的峰值；如果採用私人機構的市場租金指標來衡量，則住房價值被高估了19%。
