最近隨著過中秋佳節，高昂的國民旅遊花費又被搬上檯面檢視。加上央行鐵了心打房，星期五的營建五虎全面跌停！房地產是不是泡沫破滅引發熱議。看似無關的二個產業卻在經營成本上有千絲萬縷的關係。
所謂外行的看熱鬧、內行的看門道。許多人都把國民旅遊衰敗的矛頭指向業者的貪婪，然而問題核心可能是出在高昂的房地產成本上面。也就是說高昂的租金成本才是壓垮國民旅遊的核心問題，撇除需求面不足外，這同時也是這二年北高商業街大量店家倒閉的重要原因。
筆者一輩子都居住在高雄，我看著高雄成長、高雄也陪伴我成長。高雄市的硬體建設最近20餘年在市民可見的眼皮子底下成長可觀，許多中北部的朋友也非常羨慕擁有寬闊道路與山海優勢的高雄。然而最近諸如新崛江商圈大量關店的新聞與墾丁國民旅遊的衰敗常常同上新聞媒體版面被討論。另外一面的新聞是：高雄市的房地產價格在近幾年快速飆升。以蛋黃中的蛋黃美術館特區新屋現在多以80多萬一坪開出後，高雄市房地產業呈現一片欣欣向榮的景象，這個價位是10年前的2-3倍。其實以上的兩個面向互為因果：由於高房價帶動高租金，高租金成了壓垮實體商店與國民旅遊的最大殺手。高雄的現象也適用在台灣其他城市，同樣也適用在被炒高房產價格的大陸北上廣深等一線城市的商業不動產的榮枯上面。
許多唸商學管理領域的朋友大概都被老師教育一句話：企業經營以追求企業價值極大化為終極目標。可是卻鮮少有管理學者告訴學生：企業經營的首要目標不是獲利而是生存！沒有生存談什麼企業價值極大化呢？
以最近被談論的高雄著名的咖啡店之王為例，他的月租金從8萬漲到20萬。如果以毛利5成來計算，他每個月的營業額必須從16萬上升到40萬才能立於不賠錢的境地。如果以每個人平均消費160元計算，必須有2500個月來客數才能損益兩平，或平均一天必有至少84個來客數，其實並不容易。再以凹子底烤肉一條街中最高檔、生意最火紅卻已收攤的吃到飽韓式烤肉店為例，月租金從50萬上升到80萬，以毛利2成來計算，他每個月的營業額必須達到400萬才能立於不賠錢的境地。以平均800元一位計算，每個月5000個來客數，或是每天167位顧客光顧才能達到損益兩平。在平均3人一桌一共30桌的狀況下，翻桌率必須達到1.86次才有可能達成。或許在新開幕期間或例假日不難達成，但是加上漫長的平常日進去平均後簡直是不可能的任務。以上都只是考慮到租金，如果把其他固定成本考慮進來，損益兩平勢必再往上大幅調整。
經濟學告訴我們，企業經營的主要成本包括：生產成本、勞動成本與地租，有了利潤才是屬於廠商的資本利得。近些年看到許多年輕人擁有非常棒的創意與高昂的創業熱情，但眼看著他樓起也眼看著他樓塌。因為滿懷創業理想敵不過財務上的壓力。這當中有很大一部分是因為通貨膨脹導致於生產成本與勞動成本大幅上升。然而真正經營過實體商店的朋友應該深刻體會到，這二者成本再高也敵不過高昂的地(房)租！即使業者努力達到了不虧的境地，真正賺到錢的並非商家而是後面等著收錢的房東！
不虧錢才是企業經營的硬道理！如同股神巴菲特的投資法心法第一條所說：不要虧錢！看似簡單的一句話，卻是許多創業人的痛，而死死捏著痛處的的恐怕是背後高昂的租金成本。這也是央行不跟進美國降息！並宣示第七次打擊房地產瘋漲行為，也是台灣史上最強一次打房的措施。預期不動產市場的反應將會非常大，而這個火車頭產業的榮枯也將影響到百工百業，我們拭目以待。
＊作者為國立屏東科技大學財經教授
