幾年前行政院試辦「以房養老」（反向抵押貸款）政策，並委由台灣土地銀行辦理，資格是六十五歲以上單身、無子女，但擁有房地產的近貧老人，可以將房地產抵押給政府，就可「活多久，領多久」，按月領取固定生活費到往生，往生後不動產所有權歸國家所有。
不過逐漸步入老年化社會、加上觀念的改變， 目前越來越多銀行跟者推出「商業型」以房養老產品。幾年的時間，這樣的產品已經百花齊放！
以房養老實施方式:
「以房養老」成為政府社會福利政策的一環，採「政府出資、銀行代辦」方式進行。除此， 部分銀行也開始推出商業型產品。
以房養老適用對象:
目前多家銀行推出， 60~65歲以上申請， 辦法依銀行各自不同。
以房養老領取方式:
終身按月領取固定生活費，即「活多久、領多久」，不像一般民間抵押習慣，會有領取年限。
房養老辦理方式:
符合申請「以房養老」資格，可以向政府指定的代辦銀行申請，將自己擁有的房地產估價，並抵押給政府。或至有辦理商業型的銀行直接申請。
至於房齡、房價及利率等，銀行估價後，再依房價核定申請者每月能領多少現金。「以房養老」最大的好處是，申請者不僅不必支付任何費用，以後每月還可以領到一筆錢，把不動產變成動產，而且可以繼續住在自己的房子裏，活的越久領的越多。
比如王先生在65歲時用名下價值800萬元新臺幣的不動產抵押養老，如果他活到90歲，就一直領錢到90歲。去世後他抵押的房屋將收回上繳財產局。（政策型）
過去的以房養老政策僅鎖定弱勢族群為對象，申請人門檻非常高，包括貸款戶的房子「必須沒有繼承人」，也就是獨居者才能申請，許多想申請的民眾不得其門而入。
現在一般購屋族都可以申請（商業型），也沒有產權是否有繼承人的限制，只要有房子、年滿60~65歲，都可以透過該機制申請逆向抵押房貸。
以房養老優點：
1.繼續住自己的家， 不用付租金
2.多一份經濟來源
3.不用擔心萬一失能無人可照顧
4.政府保證且原福利不影響（政策型）
以房養老疑問：
如果是你， 對這樣的產品來當作養老會有興趣嗎?
要考慮可能的風險 ; 例如因為當你離世後，房子就是銀行的， 甚至債留子孫... 你的子孫會不會認為你不愛他? 甚至引發家庭糾紛？
另一方如果手上還有勞保、國保等退休金現金來源的銀髮族，還有很多其他的彈性方案可以選擇， 是否一定得申請「以房養老」？
據統計「以房養老」就算在老年化程度更甚的許多國家，其實普及率也不高，所以手上無現金且非得住現有房子、又沒有子孫奉養的銀髮族， 似乎會比較適合這樣的養老產品...
若真的需要辦理， 也要仔細考慮以下問題：
一、可借多少？
雖然說以房養老不是賣房子，估值高低不會讓屋主權益減損，但卻會對生活產生影響，如果2000萬元每個月可領4萬元，房價估值如果只有800萬，那每個月只能領1.6萬，未來再隨著利息扣減，實領剩三分之二，一萬元左右會不會不夠用？
二、利率怎麼算？
現在乍聽2000萬可月領4萬元，利率以平均2.5%來算， 好像不錯，但是一旦利率調高要怎麼算？當利率升到3%或3.5%之後，利息要算多少？實領多少？最後要還多少？
三、 若突然想賣房子怎麼辦？
國人餘命約80歲，65歲開始使用以房養老方案，大概大部份人不會借滿30年。另外如果另一半離開人世或年齡越大行動不便，可能想搬到安養機構，因此提前中止合約時，要還多少金額？有沒有違約金、手續費問題等。
文/司馬龍 Smart Loan
本文經授權轉載自MONEY錢（原標題：以房養老，老年月月有收入！但這背後3大風險要留意）
責任編輯/焦家卉
