只要申請房貸，借款銀行就會依不動產的市價，判斷可貸額度。因此不動產的估價，在房屋貸款的申辦流程中也是重要的一環。
想要找對銀行多貸一些，得注意「3高1惡」的地雷屋，別讓自己被貸款隱形殺手害到，房貸額度大幅減少。
什麼樣的房子, 有可能會被銀行低估呢？
第1高：空屋率高 - 通常為郊區、新市鎮
如果你買的新房子建設都好了，卻沒什麼鄰居入住，這個時候得當心，如果不是採用建商協辦的銀行，恐怕銀行的額度不會太高，因為這樣的社區除了是剛蓋好，就是少數的住戶，得負擔全社區的管理費用，對銀行來說危險性提高，當然借錢喊不！
第2高：公設比高
如果你的房子廣告號稱萬坪公園、戶戶有溫泉甚至游泳池等等豪華的公設，銀行主管提醒在銀行眼中也不是OK的貸款標的，別忘了一旦未來你還不出錢，30％以上的公設比，等於銀行借你1000萬元，有350萬元至400萬元的坪數，相對成為隱形，成為銀行私下判定的不易轉手產品。
第3高：違建過高-市價虛增
同樣也是隱形坪數就是違法增建空間，有些案子打著挑高4米...，別以為同樣的錢「賺到了好幾坪」，其實銀行都知道建商的手法，一旦被舉報甚至整個社區都得被拆除違建，在容易造成買賣糾紛下，銀行鑑價當然也不會很好，想要貸款增加恐怕不容易。
惡：鄰近嫌惡設施
這當然就已經接近銀行拒絕往來戶，像是一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等，另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇甚至公園旁夜市邊，這都是因為容易嘈雜，當然在貸款評量表上，成為減分的一個條件。
關於不動產的估價，確實也是一門專業，非具備充足的專業知識不足以勝任，除了銀行有自己的估價專業人員外，坊間也有不少不動產估價公司及「不動產估價師」。
注意：購屋價不一定是銀行認定的不動產市價，通常銀行估價會較保守，認定的不動產鑑價價格可能會低於真正的購屋價格，也代表申貸人在購屋時自備款應準備得更充足些。
關於不動產估價，我們提供幾個銀行的鑑價角度及重點：
銀行眼中的特殊擔保品還包含臨近嫌惡設施 : 如廟宇、靈骨塔、墓地、殯儀館、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾（死）巷、聲色場所、輻射屋、凶宅等等。
其實想要增加貸款額度，不妨將物件詳實地址、屋況及周遭設施，主動提供給銀行作為貸款估價的基礎;不僅當做自己的額度提昇計畫，其實提供得愈詳實，銀行鑑價及貸款成數，一定會比其他人更精準更好貸。
文/司馬龍 Smart Loan
本文/圖經Money錢授權取得司馬龍 Smart Loan同意轉載。（原標題：銀行如何評估不動產價格？「3高1惡」地雷屋絕對不要碰！）
責任編輯/焦家卉
