台股不是只有航海王、鋼鐵人!過來人公開4方法找出績優營建股,打炒房就是最佳投資時機

2021-08-23 10:17

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營建股值得投資的4大理由。(圖/取自Unsplash)

營建股值得投資的4大理由。(圖/取自Unsplash)

投資股票有風險,投資環境丕變,文章純為觀察心得之分享,無股票投資勸誘之意,投資股票前應審慎評估並自負盈虧。

一直有網友問承熙,為何那麼喜歡營建股?我喜歡投資營建股有4個理由,其實不論理由是什麼,找到適合自己的最重要。而如果你對承熙這4個理由感興趣,歡迎往下看。

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一、營建股的產品容易追蹤

(一)透過財報、年報及法說會簡報就可以確認,通通免費:

承熙喜歡投資以販售「預售屋」為主的營建股,一間上市櫃營建(建設)公司如果以賣預售屋為主,將會有大量的資訊可以閱讀、確認與追蹤。

其中,「合約負債」以及「重大未認列合約承諾」這兩個數據與預售屋的銷售最相關,在財報就可以挖出來;此外,年報更會詳細交代公司的產銷策略、已完工建案、興建中的建案、未來推案等等。因為年報一年只有一本,我們可以再從法說會簡報掌握公司建案的最新展望。

重點是,財報、年報及法說會簡報在公開資訊觀測站都可以下載,通通免費。

(二)營建股的產品週期:

任何商品都有產品週期,掌握產品週期是投資不能少的功課。以營建股的預售屋為例,其產品週期如下。

1.建商收取買家的訂金、簽約金、開工款 ( 俗稱訂簽開 )

2.取得建造執照 ( 開工 )

3.施工 ( 施工款 )

4.施工完成、取得使用執照 ( 完工 )

5.銀行對保、驗屋

6.完稅辦理產權過戶

7.銀行撥付貸款、交屋 ( 付尾款 )

重點在於,因為「完工入帳法」的關係,直到過戶那一刻,建商在整個週期收到的錢才可以認列為營收,EPS 才算帳。因此,瞭解建商有多少建案正要完工、交屋才是最重點;假使一堆建案都剛剛開工,必須三、四年才有營收,這時買進想要獲利,恐怕有得等。(下面會再談)

(三)建案施工進度的確認方法:

從產品週期不難發現,施工進度是投資營建股時最必須掌握的。除了前面講的財報、年報以及法說會簡報,我們還可以從公司官網、臉書、591 房屋交易網等處查詢。

如果以單一建案來說,直接上各縣市的建管系統網站查詢也很方便。以達麗(6177)剛完工的「大景匯」為例,在新北市建管系統便民服務資訊網可以輕鬆查到,它在 2021/03/17 已經完工(領到使用執照),詳細查詢步驟可以參考這篇。

圖一,達麗大景匯建案的使用執照核發情形。(圖/方格子提供)
圖一,達麗大景匯建案的使用執照核發情形。(圖/方格子提供)

二、全面評價營建股有好方法

(一)化繁為簡很重要:

一家建商如果十幾個建案,一個一個查相當耗費時間,因此擁有一套系統化方法很重要,它能幫助我們化繁為簡、節省時間。

「營建股投資模型」是承熙最常使用的系統化方法,它搭配財報每季更新一次,不只能全面評價營建股,還相當節省時間。

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