所謂都市更新按照處理方式，分為重建、整建及維護，而辦理形式則分為自辦與公辦，自辦又分為自建、委建、合建。為避免討論失焦，這裡僅將本文「都更」的指涉範圍，侷限在最常見的「自辦合建」類別。
以「自辦合建」為主的都更現狀
合建是指地主出地、建商出錢，爭議點在於分配。沒有建商願意做不賺錢的案子，而地主也不僅止於滿足獲得新屋，總覺得土地的價值都被建商賺走，希望能分得更多。這種對於都更想像的巨大落差，造成雙方往往僵持不下，終至破局。這大抵也是合建流局的重要因素。簡單來說，都更失能的根本原因在於：大家想要的都太多了。雪上加霜的是，大型集合住宅社區隨歲月流逝衍生的複雜產權問題。這類社區通常基地面積大，但是地主眾多。經過世代交替；幾次繼承後，就會衍生產權因繼承而分割的狀況，或是所有權人已不在臺灣。這些需要逐一確認的各種狀況，都將使未來的都更窒礙難行。
在此情況下，對於合建的另一方—建商而言，真正具有吸引力、有利可圖，且願意排除萬難也要辦成者，只剩下蛋黃區精華地段的案子。可以預見這將導致台北市的都更進度緩慢。（延伸閱讀：國宅都更後一坪250萬！忠孝復興站旁正義新城，將是台北市中心房價最大奇兵？）
1980年代「國宅熱」，埋下2030-2040年台北市都更危機的伏筆
行文至此，筆者將從另一個視角來談這個問題。1980年代政府曾經大力推動國民住宅，或許能用「國宅熱」一詞來形容。其梗概即政府在1975年通過〈國民住宅條例〉以降，實施「國民住宅六年興建計畫」（1976-1981年），其中第一期「四年國宅計畫」（1982-1985年）與第二期「四年國宅計畫」（1986-1989年）。目前所見的國宅，大多是此政策、計畫推行下的產物。令人感到遺憾的是，「國宅熱」在當時並未能夠有效處理居住議題，其公平性也經常為人所詬病。最終，政府在1999年廢除〈國民住宅條例〉。（延伸閱讀：老屋靠都更變身豪宅為何機會將越來越少？）
目前臺北市精華地段的國宅屋齡多介於30年至40年間，這毫無疑問是前述政府政策下的產物，例如成功國宅、正義國宅及大安國宅。這裡無意評論當時國宅政策的利弊得失，僅在強調，無論這些建築本身的品質、政策效益如何，再過十五年，這些大多完成於921大地震前的國宅的建築結構（大部分為鋼筋混凝土）強度有限，且將屆臨使用年限。事實上，國宅也只會是2030年以後，台北市老舊建築的冰山一角，1980年代民間修築公寓與大樓的數量，必然遠遠超過國宅。問題的癥結在於，老舊建案及其潛在危險隨時間流逝遞增，而現有都更法律規範卻無法有效率地協助都更進行。
