老屋重建今年超夯,還有每坪200萬以上物件!3個關鍵,看懂重建新案熱銷的祕密

2021-11-21 11:10

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都更及危老政策發酵,不少老屋拆除重建,進入市場的推案量也逐年上升。圖為準備推案的共和大廈都更案。(圖/財訊)

都更及危老政策發酵,不少老屋拆除重建,進入市場的推案量也逐年上升。圖為準備推案的共和大廈都更案。(圖/財訊)

根據《財訊》報導,在今年房市諸多雜音中,重建新案在推案量、價格及銷售表現上都有亮眼成績,未來也可望持續成為房市成長的一脈重要活泉。

根據《財訊》報導,在政策因勢利導下,都更及危老重建速度持續加溫中,近1、2年也進入歡喜收割期。重建案以新人之姿加入預售推案的戰局,不僅銷售告捷開出亮眼成績單,還不乏成功挑戰區域高價,成為市場新焦點。

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《財訊》報導指出,過去老屋重建堪稱舉步維艱,在歷經《都市更新條例》和《危老條例》雙雙修法後,才一改過去的窒礙難行,掀起重建風氣。在推行4年後,不論都更及危老申請和核准件數皆突破性成長。以最為熱門的台北市來說,危老案累計核准達560件,重建面積已經超過10萬坪,等同是一個大安森林公園。(延伸閱讀:危老都更政策奏效 44棟大樓將展新貌 空置率創10年新低 台北商辦市場吃緊)

雙北都更、危老案量占比,逼近4成。(圖/財訊)
雙北都更、危老案量占比,逼近4成。(圖/財訊)

《關鍵1》案源多在精華區

根據《財訊》報導,都更及危老案已經是開發商重要土地來源之一,在素地難尋的大台北地區尤為明顯,因此重建新案也逐漸在市場上嶄露頭角。根據《住展》雜誌統計,大台北地區截至10月底為止,危老推案量已達887億元,超越去年整體案量,成長幅度逾6成,估計全年可望突破900億元,近3年連年成長;至於都更案量則相較去年縮減近一半,推案量僅有1297億元。

反觀今年的新案市場受到政府出手打房、本土爆發疫情等因素干擾,建商明顯放緩推案腳步,總體推案量不若往年,呈現量縮價漲的現象。而重建推案(包括危老和都更)量雖然因為都更案量縮減,但占整體案量已達38%,估計全年總案量上看2000億元,顯示重建新案已躍居市場上推案的重要勢力。

《住展》雜誌研發長何世昌,接受《財訊》採訪時表示,老屋重建推案量與日俱增已經是成形的趨勢。主因是雙北地區素地稀缺,重劃區不若外縣市多,對建商而言,若要在大台北推案,老屋重建是一個愈來愈重要的標的。

再者,政策上的推波助瀾,近年政府積極推動老屋重建 ,一直在修改法規給予更好的獎勵,這也是一個很大的誘因。

雙北2021年都更、危老建案。(圖/財訊)
雙北2021年都更、危老建案。(圖/財訊)

《關鍵2》線上線下拚銷售

對於今年都更案量縮減,危老案量一度迎頭趕上,9月中,危老推案量便一度彎道超車都更案。何世昌說,下半年還有都更大案「Diamond Towers」、「元利森活莊園」陸續開賣,都更案量有可能追上來。不過危老案訴求快速通關、獎勵明確、稅負優惠,對開發商而言,開發時程短、重建速度也明顯快上許多,相較於都更案需經過審議程序,時間不確定,整合危老案具有優勢,因此推估危老推案量和件數會一路增長,早晚有一天會真正超越都更案。(延伸閱讀:我家該進行都更重建,還是危老重建?)

根據《財訊》報導,重建新案加入預售市場,也成為代銷業者的重點案源。創意家行銷副總經理柯仲武表示,創意家今年總接案金額估算逾800億元,推案20件,未受到上半年疫情的影響,反而有1成增幅,當中都更危老新推案占整體接案量就達8成之多。

《財訊》分析,時序進入第4季,創意家的新推案「全坤X101」、「蒲陽南山」、「鼎隆大苑」也是都更危老新案,總銷達62億元。另外,市場上指標個案,還有新聯陽手上的「國泰悠陽」、「元利森活莊園」、「新美齊画世代」,以及傳真「宏國大道城B區」、甲桂林「大承」、慕樺「城心曜曜」等案也都在近期推案。柯仲武說,建商上半年延遲推案,接下來的第4季和明年第1季都會較多新案推出,市場仍以剛性自住需求為主。

《財訊》報導指出,除了推案量占大宗,銷售方面其實也表現不俗,光是這一年來,士林「僑駿ONARI」、北投「奇岩綠境」、大安「永康壹號」、永和「仁愛柏麗」、蘆洲「崇利中山」等新案個個完銷,雖然依個案分配比率可銷售戶數有限,但買氣依舊強強滾。購屋客群多半是區域客占7成,其中父母替子女置產比率也明顯增加。

向來新建案銷售訴求不二價的富都新開發,一件握有10餘年才整合完成的都更案「永康麗莊」也趕上今年推案。該案位於素地難求的永康商圈,開價每坪180萬至190萬元,可售戶50戶。疫情期間結合信義代銷線上賞屋機制,短短2個月內就完銷,也為重建新案刷新成交速度。

綜觀今年陸續登場的重建新案,何世昌分析,推案熱區就北市而言,以中山、松山區最多,而新北市則集中在緊靠北市外圍的行政區,例如板橋、永和、三重一帶。在產品規畫方面,今年出現變化,過往危老案基地小,多為小宅居多,但今年有幾個危老新案基地面積大,坪數有放大化的趨勢,例如「衍見築」、「序東騰」,甚至以豪宅型產品為主訴求,像是「敦仰」。

《關鍵3》品牌建商規畫得宜

因此也有不少重建新案擔綱大樑,成交行情擠進豪宅圈200萬俱樂部。以10月揭露實價登錄顯示,前身為蘇黎世大樓的「敦仰」,預售成交單價有3筆超過每坪200萬元,高樓層的17樓成交2.68億元,換算每坪單價221.9萬元。同樣在敦南商圈的都更案「富邦藝樹」,揭露預售實價,17樓兩戶以總價1.74億元、1.77億元成交,拆算車位每坪單價為200.4萬、202.3萬元。外界還看好大陸建設的共和大廈都更案「耑序」、正義國宅改建的「Diamond Towers」,開價一定是突破200萬元身價。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,很多重建案子都是位處精華地段,如果本身基地具一定規模,加上品牌建商產品規畫得宜,就具有再創高價的條件,尤其是現在房市熱絡,更是推升預售案行情最主要的原因。

都更危老新案在大台北地區獨領風騷,在一片推案浪潮中成為熱門焦點。專家推估,這一波房價上漲橫掃全台,等到全台房價基期墊高,重建風潮將從大台北擴散,帶動其他5都都會區。屆時,台灣才能全面擺脫又老又舊,讓重建新案遍地開花。

正義國宅改建的「Diamond Tower」話題性十足,外界都關注之後開案的銷售狀況。(圖/財訊)
正義國宅改建的「Diamond Tower」話題性十足,外界都關注之後開案的銷售狀況。(圖/財訊)

本文經授權轉載自財訊,未經同意不得轉載

文/陳雅玲

責任編輯/郭家宏

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