如何避免買到凶宅?房市神秘客觀察房市逾10年,親授最簡單一招判別

2021-11-25 15:56

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房地產專家一招教你降低買到凶宅的機會。(資料照,示意圖/許書宇)

房地產專家一招教你降低買到凶宅的機會。(資料照,示意圖/許書宇)

市中心的熱鬧商圈附近,一間屋齡40年6.96坪,開價僅88萬元,標榜「最便宜淒美愛情事故屋」,投資報酬率甚至7%起跳,如果是你,敢買嗎?

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台灣人忌諱凶宅,除了租屋時怕碰到特殊室友,更害怕在買房子的時候,一交屋入住,才收到鄰居異樣的打量眼神,和那句隱晦的暗示:「其實你在看屋的時候,我就想跟你說……」

但是,到底什麼是「凶宅」,買屋時又該如何避開這個大地雷呢?

什麼樣的房子叫作「凶宅」?

關於凶宅的定義,一般人可能直覺地想,「不就是房子有死過人?」稍微懂一點的人,可能再精準一點說出「非自然身故」這樣的字眼。但是,到底什麼樣的房子可以稱為凶宅,又或者更直白地說,什麼樣的房子,買了可以用「凶宅」的理由,要求解約或減少價金呢?

這裡用最常見的例子來說明:老林家是十樓華廈,有天三樓屋主的女友因為感情因素想不開,趁男友不注意,跑到樓頂縱身躍下,摔在了四樓的露台死亡。請問,誰家是凶宅?

A.整社區都是凶宅

B.十樓和四樓都是凶宅

C.四樓、三樓都是凶宅

D.四樓是凶宅

先公布答案,一般來說答案會是D。為什麼?

凶宅的認定,目前法院主要參考內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋的定義:賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分,曾發生凶殺或自殺而死亡之事實,及在專有部分有求死行為致死;但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。​

也就是說,凶宅必須是:死者有求死意圖或陳屍於專有部分(包括主建物及附屬建物),但不包含公設

所以首先,不可能整個社區都是凶宅,因為這樣判定的話,可能全台灣要找「不是凶宅」的房子會比「凶宅」還難。再來,死者雖然從樓頂往下跳,但樓頂是公設,所以十樓並不會因為事情發生在自家頭頂而列為凶宅。至於四樓,沒什麼好說的,就是個倒楣的孩子,證據在現場,躲也躲不掉。

那三樓呢?雖然從心理層面上可能會造成一些衍生推理,例如亡者會不會想回家看看負心漢等,但那並不符合前文的判定準則,更無法提出明確的科學依據,所以並不列為凶宅。延伸舉例,如果死者是在家裡被砍,但一路從住處跑到電梯口死亡,那麼同樣地,家裡依舊不算凶宅。

凶宅認定,法官才是最後準則

不過,雖然邏輯如此,這裡還是必須說明,這些判斷準則都只是「一般來說」。實務上,由於案例各式各樣,而凶宅的減價或解約是從民法「物之瑕疵」的論述去主張,所以還是得看每個法官最後的主觀認定。沒走到法院、官司打到最後,很少人能拍胸脯保證結果會是如何。

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