凶宅人人都怕，租屋前發現還可以不租了，但如果是簽約完入住發現有「異狀」，租客應該怎麼辦呢？今天租租通要教大家辨識「何謂凶宅」、發現「租到凶宅」時的正確處理方法，以及「避免租到凶宅」的辦法！
什麼是凶宅？
法律上認定的凶宅跟大家想的有點不一樣，可能大家會認為有人在屋內死亡，就算是凶宅。但其實並非如此！凶宅範圍的認定可以分成兩種：一種是法院實務認定，另一種是內政部函釋，接下來介紹兩種之間的差別。
法院實務認定：
凶宅是指「曾發生非自然身故情事之房屋」（例如被殺、自殺、一氧化碳中毒等「非正常因素」導致死亡），且應包括事件發生的經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等等因素來判定。也就是説，死者最初的求死行為發生在哪一戶，那一戶就是凶宅。
內政部函釋：
限於「賣方產權持有期間」，並且符合兩種條件之一，
① 在「專有部分」曾發生凶殺或自殺之事實，並陳屍在專有部分。例如：在屋內燒炭自殺死亡。
或是
② 雖然不是陳屍在專有部分，但在專有部分有求死而且致死的行為。例如：從10樓跳樓，掉到2樓陽台（專有部分）死亡，這樣2樓跟10樓都是凶宅。
專有部份：在使用上有獨立性，其他人不能任意進出及使用的部分，例如自家的房間、附屬陽台。
共用部分：專有部分以外的附屬建築，例如公設、屋頂或其他住戶可共同使用的部分。
約定專用部分：共用部分經所有住戶約定，供特定區分所有權人使用的部分，例如：大樓的某空地原本可供大家使用，但經過住戶約定只讓某特定人或住戶使用，如地下室車位，一樓前院或地下室。
約定共用部分：專有部分經約定，供大家共同使用的部分。例如某住戶所有並持有的走道，經大家約定要提供給大家共同使用，例如騎樓。
那應該聽誰的呢？
以法院實務認定為主！由於內政部的函釋在法律位階上屬於「行政規則」，並不具有拘束法官的效力，因此僅供法官裁判時參考的資料而已。
租到凶宅怎麼辦？可以解約嗎？
先不論是怎麼發現租的房子是凶宅，現在租賃專法已規定房東，在出租房屋時有告知租客「是否有發生非自然死亡事故」的義務（需註記在租賃物標的現況確認書內），如果出租人違反告知的義務，承租人便有明確的法律依據可以對出租人解除契約並請求賠償。
如何避免租到凶宅？
解釋完凶宅的定義和範圍，那麼該如何避開凶宅呢？在找房子之前不妨先到網路搜尋，像是台灣凶宅網、各家房仲業者的資料庫，或是區域FB社團查詢。當然也該在看房、簽約時向房東確認，若仍有疑慮，也可以詢問附近鄰居，甚至是派出所。
（延伸閱讀：年底到了想搬家？租屋族看房子必備，一次看懂3大注意事項）
最後，無論再多麼搶手的房子，都別急著馬上簽約，請善用住宅租賃契約的三天「契約審閱期」，仔細檢查租約是否有不合理條款，以免入住後才發現成為冤大頭。
雖然對凶宅的觀感因人而異，也許你不信鬼神，或是看上凶宅普遍低價的特質，但最重要的還是要讓租客有「知的權利」。下次找房前務必要多看、多聽、多詢問，並在契約審閱期間仔細檢查租約，才能有效避免糾紛！（延伸閱讀：租屋租到凶宅怎麼辦？如何避免、處理解約一次告訴你）
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責任編輯／林彥呈
