眾所矚目全球利率走勢開始進入生生不息的升息循環階段，以美國為首的Fed美國聯邦準備理事會於5月4日宣布升息2碼（0.5%），將聯邦利率調升至0.75%至1%區間，為22年來最大升幅，並從6月開始正式收縮資金，每月以近5百億美元的速度縮表。鷹、鴿兩派在升息立場持續較勁，此刻最引人注目的是台灣央行六月份理事會是否跟進？升息幅度多少？對房市影響多大？房市交易量會不會受嚴重影響因而窒息？甚至影響房市轉入空頭？筆者分別就全年各季房市價量表現，做出分析與預測。
第一季房市年增率表現價漲量增格局，房市仍處強勢主升段
筆者認為，預測巿場要以宏觀角度，而不陷入當下情境，若以單一升息之利空因素，暫時尚難以撼動主升階段的房價，惟短期加上Omicron疫情急速擴散，一方面買方心態會因升息而暫時觀望，另一方面因疫情逐步攀向高峰，在未降溫之前，看屋量會劇減，當然會影響交易量，其實，今年第一季全台交易量表現尚有4.45%增長，三月的年增率也大增11.88%，但到四月份疫情開始擴散，月交易量就大減11.6%，月年增率小減0.36%，惟1-4月總交易量年增率尚有3.17%，證實在疫情擴散中與政府預期祭出5重拳打房的利空下，交易總量仍維持正成長，這就證明房市在主升段中，市場通膨壓力保值心態仍然戰勝一切利空因素，雖交易量減緩，但房價欲跌不易。
第二季會是今年房市最嚴厲考驗，第三季若利空排除，交易量將反彈回升
第二季進入5、6月，會是今年房市最嚴厲的考驗，因為疫情逼近高峰，降溫需到七月，而Fed有可能持續在六、七月持續加碼升息，央行升息幅度處於不確定狀態，暫時購屋者觀望心態濃厚，將使第二季房市交易量大幅縮減，筆者認為還不至於到窒息量，但房價漲勢會暫時放緩，部分行政區會有小跌現象產生。若第三季疫情趨緩，且央行六月份理事會升息幅度如預期在一碼（0.25%）以內，房市交易量就會有明顯反彈與回升，除非疫情高峰期持續至第三季，否則，房價又會回覆到上升的軌道上。
第四季房市將因升息與打房利空出盡，呈現價量回升
第四季往往是經濟增長與房市交易旺季，今年第四季應也不例外，惟政府祭出5重拳將於第四季進入修法關鍵，加上利率將會升升不息、如影隨行，會不會造成另一波房市反轉向下危機？筆者認為反而會有利空出盡的反彈，主要有兩大理由：
（一）政策打房5重拳已是市場預期，從年初開始，預售投資客已趁熱讓利拋售，市場已提前反應，反而會有利空出盡的行情出現。
（二）利率持續上升也是是市場預期，升息初期對上升中房市沒有太大影響。在歷史上三次重大利率上升循環（持續三年以上）中，升息影響力都具有三大共同的結果出現：初期都不影響房價，房價續漲；中期影響經濟成長率衰退；後期影響房價下跌，因此今年升息的幅度尚難澆熄房市的漲勢。
2022全年房市表現，將呈現價小漲、量微溫的格局，上升軌道不變
基於上述利空因素，包括疫情擴散、升息壓力、打房政案等挑戰，推論2022年全年房市表現，市場將會因通膨壓力與保值心態略勝一切利空因素，房市仍將維持在上升軌道上，雖交易量會受不斷利空的考驗而略為減緩，但在短時間通膨難以抑制情況下，剛性需求與保值置產者仍然會勇於進場，成為市場主要支撐力柱，房價會處於驚驚漲的局面而欲跌不易，而部分沒題材蛋殼區將如預測會有小跌現象出現。
李同榮最後表示，今年升升不息雖然暫時擊不垮市場信心，但中期就會對經濟增長產生影響，長期就會影響房市走勢反轉，這也符合市場技術循環機制有漲有跌。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
