台灣將在2025年進入超高齡社會，加上少子化趨勢，衍生出退休後的安老費用與看護需求等議題。根據主計總處的人口及住宅普查調查，2020年全台「住宅自有率」達78.6%，愈來愈多人在進行退休規畫時，會利用手中不動產作為養老金的來源。因此，近年來「以房養老」與「留房養老」常被討論。
「以房養老」又稱逆向抵押貸款，是屋主把房子抵押給銀行，並由銀行提供一筆或每月固定金額作為屋主的生活費。根據金管會銀行局統計，截至2022年3月，商業型以房養老貸款的核貸件數為5846件，核貸金額為新台幣337億元，相較2021年3月底分別成長16%與16.6%。
以房養老的房子抵押給銀行 屋主仍保有住的權利
以房養老的優點是，房子雖抵押給銀行，但屋主仍保有住在家裡的權利，不須額外負擔養老院的費用。屋主離世後，親屬可選擇償還貸款，或由銀行將房屋拍賣，從銷售金額扣除應繳貸款後，再將剩下的金額分配給家屬。但缺點是，萬一申貸年限已到，屋主仍活著，將面臨被追繳貸款且離開住家的風險。
另外，從銀行的角度來看，由於銀行得承擔民眾長壽、房價跌價和利率波動等風險，導致銀行實務上審核較為嚴格，因此有些坐落於都市以外區域或屋齡較高的物件，可貸額度將相對受限，導致實際用來支應生活費的額度可能不夠。
留房養老將房產交付信託 可避免房產或資金被詐騙或侵占
有鑑於此，「留房養老」便是另一種選擇。留房養老是安養信託的一種，主要對象是55歲以上、手上不止一間房產的民眾。他們可以到銀行申請成立信託帳戶，以委託銀行「包租代管」房屋的方式，每月專款專用，並在扣除信託管理費之後，按月給付安養費用給受益人，讓高齡者不用擔心產權、資金管理等問題，且最終仍保有房產所有權，也讓房子能順利傳承。
過去也有些民眾選擇自行委託包租代管業者處理，因晚年可能面臨失智、失能等疾病，導致房產或資金被詐騙或侵占，甚至因子女爭產，最後失去房屋所有權。此時，透過留房養老，將房產交付信託運作，可避免以上情形發生。
不過，留房養老也有風險，有些民眾的房子若位於租屋需求較小的地區，恐面臨無法出租、租金不穩，長期產生現金流的問題。
長壽風險是老年退休最大的課題，若想晚年財務運用更有彈性，民眾最好提早開始準備；而「以房養老」與「留房養老」讓有房的民眾增加退休保障選擇，可善加利用，建構自己美好的退休生活。
作者／王儷玲（中華民國退休基金協會理事長、台灣風險與保險學會理事長）
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