依據不動產經紀業管理第 21 條:經紀業與委託人簽訂委契約書後,方得刊登廣告及銷售...因為業者競爭的結果,上有政策,下有對策,以往的專任委託約(只委託一家),變成了一般委託約(同時委託很多家),以符合法律規定。
重點來了,假設同一間房屋要賣,委託多家仲介公司銷售,如果又是同一個買方要買,其中的競爭激烈可想而知。
想要見面談拼成交,小心寶貴權利被消失
仲介公司為了抓住買方順利成交,買賣雙方「見面談」也就應運而生,但是短時間2至3小時的洽談,很多的權利常因此而「被消失」,例如:買方的貸款成數,賣方的稅金負擔等,常常是在買賣雙方成交,買賣契約書成立後再處理。(延伸閱讀:他賣房子竟弄錯坪數,差點少賺208萬!專家:多請一位地政士把關,價值就在這裡)
案例發生了,賣方110年8月間以4,200萬元買了出租廠房,由原承租人繼續承租,由於租金報酬率很高,111年9月間買方出現了,經過仲介公司的見面談,買方一口氣出價5,200萬元要買,就在簽約的前一分鐘,嘎然停止。
因為房地合一稅,購置2年內的不動產,課徵獲利的45%,扣除相關費用,賣方成交後必需繳納近400萬元的房地合一稅。可怕的是,簽約的前一刻,賣方居然渾然不知。後來經過經紀人的解說,賣方咋舌,簽約立即喊卡。
5,200萬賣廠房,差點多繳稅400萬
因為,所有權人持有2年以上,房地合一稅將由45%降為35%,個案中獲利1,000萬元,再等一年出售,房地合一稅將省下近100萬元,這就是賣方不同意簽約的原因。(延伸閱讀:買房的人這麼多,為何我的自備款高達71%?專家:超過這數字,銀行頂多只能借4成)
試想如果簽約前的臨門一腳,仲介人員沒有即時告知有45%房地合一稅存在,或是仲介人員忘了告知,甚至刻意隱瞞,這個買賣案件,登記完成後,會是怎樣的情境?
另外,也常發生買方信用有瑕疵、償還能力不足、負債比過高、年紀太大...最後貸款下不來的慘劇。
如果買賣房屋「見面談」已經變成一種常態,買方也好、賣方也罷,都要先做好不動產買賣功課,才會讓買賣契約書立時的歡樂,一直延伸到結案交屋後,讓買的安心,賣的放心,千萬別讓見面談造成反效果,變成日後的天方夜譚。
作者為正業地政士聯合事務所所長,擁有不動產經紀人、地政士證照,專長為不動產稅法、不動產登記。
責任編輯/周岐原