過去政府花太多力氣致力打房政策，不但打不了房價，卻打垮了交易量，解決不了問題卻反而對市場的流動性與產業發展造成嚴重傷害。而攸關年輕人安居樂業的租賃市場，卻被完全壟斷，資訊不透明、黑市橫行，市場亂象已經到了罄竹難書的地步。展望未來，是個輕資產、微經濟的時代，除了硬體建設以外，未來的執政者應該有足夠的智慧善用「微經營」理念，排除灑大錢的模式，徹底提出健全租賃市場的治本解決方案，確實是當前為政者面臨最重要的課題。
本白皮書論述將就當前影響租賃市場的種種阻礙因素，找出租金加劇上漲的核心因素，進而提出兼具長、中、短期之治本解決方案。
（壹）租賃市場不健全的核心問題
（一）租賃市場不健全的相關因素 - 租賃市場敗壞現象可以歸納的內外在因素包括：
1. 資訊面向 - 租賃市場未全面實價登錄：不當的登錄制度助長非法且打擊合法、資訊不對稱且不透明化、房東逃漏稅、租賃黑市橫行、租賃糾紛亂象叢生。
2. 政策面向 - 治標不治本政策失靈：社宅政策失當、補貼政策無效、錯估空屋移轉社宅績效、包租代管輔導政策偏頗、國有市有土地不當標售、住都中心包山包海、社宅用地取得困難、社宅供給量嚴重不足、市場供需嚴重失衡。
3. 市場面向 - 政策失靈導致供需失衡：就業市場集中都會、兩代不同堂趨勢影響、低總價市場供需失衡、投資客壟斷低總價市場、包租公壟斷小坪數租屋市場、公益房東減稅與多重獎勵、非空屋出租免課囤房稅助長囤房歪風、逃稅房東黑市橫行、房東轉嫁任何成本、市場被壟斷供需失衡造成租金持續高漲，造成市場供需嚴重失衡。
（二）找出最核心的關鍵因素（TOC制約因素分析）
依據TOC制約法則（Theory of Constraints）分析全台租金持續上漲且屢創新高的三大核心因素：
1. 資訊不夠透明，租賃黑市難以消除：現行登錄制度，交由仲介就必須登錄，屋主自租不必登錄，導致政策鼓勵非法逃漏稅，打擊合法產業經營，造成租賃黑市橫行，亂象叢生。
2. 供需嚴重失衡，低總價市場被壟斷：都會交易市場中，低總價市場永遠呈現供需失衡態勢，當然，租屋市場就被囤房的投資客與房東壟斷，因此租金也就節節高升。
3. 房產政策失靈，間接鼓勵囤房者壟斷市場：政府錯估空屋持有者動機與物件屬性，以為可以活化閒置空屋，甚至逼出空屋，導致編列鉅額預算獎勵包租代管，移花接木充當空屋移轉社宅政績。而出租（非空屋）的囤房房東可以獲得獎勵、減稅、免課囤房稅，這是政策最大的敗筆，等於間接鼓勵投資客與包租公繼續囤房壟斷市場，形成了非常惡質循環的租賃市場產業鏈，最後空屋仍然是空屋，因此，再多的租金補貼，最終都落入囤房房東口袋，年輕人的無奈與怨氣難以言喻。
