你一定聽過「以房養老」這個概念。表面上，對不想搬家賣房的退休族群來說非常理想，每個月還能領銀行的週轉金。但現實真的這麼完美嗎？煦陽生活在這篇文章中，詳細解析以房養老貸款方案6大缺點與風險，提供給正在考慮以房養老的你參考。
快速了解以房養老
購房時如果現金不足，我們會用房屋作為抵押品向銀行申請房貸，這種貸款又稱「不動產順向抵押貸款」，每月需償還本金和利息。而以房養老則相反，是將房屋抵押給銀行，每月從銀行獲取一筆養老金，因此正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」。兩者的共同點在於房屋的所有權和使用權都保持不變，讓借款人可以繼續居住在抵押的房產內。
然而，以房養老貸款的另一大目的，是讓借款人每月獲得穩定的養老金，過程中每月只需支付利息，不需償還本金，直到借款人過世或貸款期限結束。最終的清算會包括所有的本金和利息，情況可能有3種：繼承人繼續承擔貸款、房產出售清償貸款或銀行拍賣房產。
以房養老的缺點＆風險
每月養老金不穩定
在申請以房養老之前，一定要明白每月領取的養老金會先扣除利息，從第二個月開始，每月都會扣除一期利息。假設貸款金額為800萬，貸款時間為30年，年利率為3%：第一個月實領22,222元，第二個月開始減少到22,166元，第三個月22,110元，以此類推，從第12年開始，每月固定實領14,815元至貸款結束。此外，許多銀行會標明浮動利率，因此每月實際領取的金額會隨市場變動而改變，這是無法避免的風險，也是以房養老的最大風險之一。
貸款成數不高
由於銀行在貸款期間需承擔房價波動的風險，老年人還款能力低，因此貸款成數通常不高。最高貸款額度一般不超過7成，且房屋價值和地段會影響貸款金額，甚是部分銀行對房齡還有超嚴格限制，等於間接拒絕老房屋的申請案。
抵押品審核嚴苛
根據金管會資料，北北基地區的以房養老核貸件數佔比超過全台一半，顯示銀行對以房養老的房屋地段非常重視。市中心地段、新屋更容易獲得較高的貸款額度，但擁有高價地段房產的老年人通常也沒有以房養老的貸款需求。面對抵押品條件較差的案件，銀行甚至可能會提供極低的貸款成數，軟性使借款人放棄貸款申請。
銀行選擇有限
由於以房養老風險較高，目前只有幾家公股銀行提供此類貸款，而民營銀行的以房養老方案門檻較高，核貸件數也極少，使得申貸者的選擇非常有限。每家銀行的雖然都有公開的申貸條件和規則，但最終貸款額度、期間和利率仍取決於各銀行的審核結果，建議找公股銀行申辦為主，多詢問、多比較，選擇最適合自己的以房養老方案。
現金流不足
大多數人難以僅依賴以房養老的資金生活，除非房產價值極高＋生活超簡樸，否則仍需額外現金流來補足日常開支。建議提前規劃退休後的資金來源，年輕時開始增加被動收入來源，確保退休後經濟無憂，未來不需倚靠以房養老貸款，就算申辦，也不是因為「迫切需要」，而是因為「投資決策」，大幅減少未來可能沒錢還款的心理壓力。
高齡揹貸風險
通常銀行要求借款人年齡至少60歲以上，貸款期間20～30年結束後，如果借款人仍健在，將面臨需償還本金和掛帳利息的壓力。這意味著高齡90歲的老年人，可能因無法償還貸款而失去房產和生活費，確實是以房養老方案的一大隱憂。
結語
根據金管會銀行局數據，過去三年以房養老貸款平均金額僅570萬，若貸款30年，每月扣除利息後僅能拿到約1.3萬養老金，完全無法支撐退休生活的開銷。申辦以房養老貸款前，我們必須調整心態，了解這個貸款不是仙丹靈藥，認清它的本質與風險，才能做出正確的財務決策。
本文經授權轉載自煦陽生活 Sol Life。（原文標題：退休族必知！以房養老的 6 大缺點風險全揭露！）
責任編輯／蔡伊盈
