個人在105年1月1日以後出售房屋、土地，如屬於104年12月31日前繼承取得，仍適用舊制。
如屬於105年1月1日以後繼承取得，該房屋土地是被繼承人在105年1月1日以後取得，應是用新制房地合一稅。反之，被繼承人在104年12月31日前取得，原則適用舊制規定，但是符合新制規定的自住房地，可以選擇用新制規定申報納稅。
尤其是納稅人可善用自住優惠條件，享有400萬元免稅額及10%稅率。因為財政部已於112年11月2日放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房地，依房地合一所得稅制計算持有期間（自住優惠適用要件的6年期間）時，得將連續「各次」繼承（受遺贈）的被繼承人（遺贈人）持有期間合併計算！
6. 常見成本申報、費用減除錯誤及虛報裝修費
所謂的房地合一課徵所得稅制度，指房屋及土地出售時，應計算房屋及土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。
新制房地合一稅下，不動產節稅方法，除了1.贈與，也可以透過2.申請自用與退稅規劃。此外還有就是3.正確申報取得成本及費用。出售105年1月1日後取得的房屋、土地，申報房地合一稅、計算較易所得時，如為出價取得，應以「交易時的成交價額」減除「原始取得成本」，與「因取得、改良及移轉而支付費用」後餘額所得。
1. 取得及改良的必要費用，包括取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用，例如契約印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
2. 房地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款利息。
3. 取得房屋後支付能增加房屋價值或效能且非2 年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，也都能列報。
民眾申報時應檢附「個人房屋土地交易成本費用明細」及相關證明文件。常見賣房虛報裝修費，交屋時照片和裝修照片不同，拿不實單據虛列裝修費，遭國稅局剔除連補帶罰，甚至被追究責任。也常見申報購入房屋的裝潢修繕費用，無法提出發票、收據、施作細項等資料。
目前國稅局針對裝修費認列，應備文件須檢附合約書或估價單及發票，而且發票還應載明買受人及工程施作地址、發票時間盡量與施作日期一致。支付費用款項要有資金流程證明，例如支票、匯款單、領現的存摺影本可勾稽。
目前比較沒有爭議認定列入項目，包含洗手台、馬桶、浴缸、水電管線、泥作、木工等。
作者介紹｜張欣民、連世昌律師
張欣民
消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員
正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人
Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人
中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長
中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員
天時地利不動產公司創辦人
士林社區大學房地產投資課程專任講師
國家建築金獎評審團顧問
政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長
連世昌律師
消費者文教基金會房屋委員暨義務律師
全國律師聯合會不動產委員
新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問
TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員
經濟部中小及新創企業署榮譽律師
台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)
台北捷運公司企業工會常年法律顧問
中華民國仲裁協會仲裁人
曾任職台灣苗栗地方法院
本文經授權轉載自好優文化《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》。（原標題：房地合一稅）
責任編輯／林俐
