人若保養得當,明明年紀一大把,看起來和小夥子沒兩樣;房子也是一樣,屋齡十幾年,卻像剛蓋好七、八年而已;有些房屋屋主出具的權狀登記只有兩三年,外觀看上去倒像已經使用了十年。挑中古屋要看門道,別被外表騙了。我們要如何從屋貌判斷中古屋價位合不合理呢?
怎麼樣評估中古屋值多少錢?
撇開地段因素不談,純就房屋本身屋況來談,檢測中古屋的三大重點:建築物立面是否傾斜?梁柱牆樓板有無裂縫?屋內外有無滲漏水痕跡?
答案若皆為否定,別管裝潢好不好看,這是值得買下來的房子。
再來看房子的折舊。一棟房子包含兩個價格:土地和房子(即地上物)。房子會隨年齡折舊,土地卻會因地段而漲跌。在會計制度中,鋼筋混凝土造建築物的折舊期,以55年作單位,每年折價56分之1;換句話說,房子的價值,每年損失總價的56分之1,而且可以抵稅,直到屋齡第56年之後,房子價值就只剩下總價的56分之1了。
假使某人花600萬元買房子開設公司,每年就可以報折舊費10多萬元,當成公司開銷以減輕稅負,直到屋齡第55年為止。所以一棟結構良好的。
鋼筋混凝土房子,雖然能住100年沒問題,但屋齡50年左右會開始老化,且歷經多次地震考驗、附近道路施工、鄰房改建等建設工程的影響,難免讓結構受損,超過50歲的房子都該改建才安全,這也符合都市更新計畫的精神。買中古屋一定要有折舊觀念,因為屋齡會影響屋價,和紅酒不同,老房子並不是越陳越香越值錢,只有土地才是。
替中古屋估價,屋齡長的,一定比屋齡短的便宜,樓層低的比樓層高的便宜。只有一點例外:從未使用過的新成屋,未必比屋況良好的10年老屋貴。因為台灣氣候潮濕,沒人住過的房子,從未整理維護,濕度高,許多設備容易損壞,而且壞的速度比有人住的房屋還快,牆壁油漆也會剝落,水電管路容易生鏽,房間壁紙的角落會脫落翹起,或許連化糞池都壞掉阻塞。買房子時,寧可考慮有人住了5、6年的二手屋,也不要選擇蓋好5、6年都沒人住的新成屋。
你不信?不妨試著去參觀蓋好3、4年都沒交屋的新房子,室內肯定比室外還濕冷。尤其現在推案率高,全省空屋比率也高,如果你買到的新屋曾被不良分子利用,作為吸毒、聚會場所,後患無窮。
現在資訊發達,看準某一區塊生活機能適合定居,有意購屋時,可以上網先查附近屋價,或到同區域內,以買方姿態多找幾家不同的仲介公司打探屋價情報,別忘了,還要在屋主約定時間以外,「突擊」式地參觀房子,大雨過後更好。總之,多看多聽多比較,功課是一定要做的啦!
作者介紹|曾慶正、張惠如
曾慶正
從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年,因責任感驅使,並恐傷害無辜,對於自己及員工之專業工作態度要求甚高,於業界譽有口碑,屢受邀至各公私立大學演講。多年來除辦理許多超高層房屋結構設計之外,亦承辦過許多特殊工程失誤與損害糾紛之鑑定案件,更於阪神地震後四度赴災區,探究災損原因、應變及修復補強措施及災後重建成果等之系列考察,瑞里地震及九二一震災也親赴嘉義、南投、台中、斗六及台北各處災區協助救災並勘查災損原因,是一位理論與實務兼具的結構工程技師。
張惠如
東吳大學中國文學系畢業,曾任職救國團、三信商事、台灣新生報記者、中華日報兒童版特約記者。愛好文字書寫。現為自由撰稿者,著有《老屋塑身》、《省錢致富95招》、《這樣買房子最安全》等,作品散見各報章雜誌。
本文經授權轉載自健行《你的房子結構安全嗎?︰地震不用怕!專業技師教你安心購屋100問》。(原標題:怎樣評估中古屋值多少錢?)
責任編輯/林俐